Existen los ciclos en todos los aspectos de la vida y en el del sector inmobiliario igual pero con más repercusión mediática y unos efectos económicos que afectan a todo el mundo tanto a los que buscan una vivienda para comenzar su proyecto de vida como para aquellos que desean vender la suya porque su ciclo de utilidad ya ha vencido.
En estos momentos estamos atravesando un periodo que va de un ciclo a otro, eso es algo evidente no hace falta ser economista ni adivino para alcanzar a ver lo que está pasando y adivinar lo que no va a ocurrir en el futuro, lo auténticamente difícil es adivinar por donde van a trascurrir los hechos e intentar adivinar cuál va a ser el futuro del sector inmobiliario.
En el apartado de predicciones podemos hacer caso a las catastrofistas y que auguran el fin del sector, pero después de haber sufrido los últimos cuatro años y de ver como se han producido los acontecimientos, debo de considerar que empiezo a ser optimista en cuanto al futuro de este sector, podemos pensar que ya no van a hacer falta más viviendas porque existe un parque exagerado de vivienda vacías, que no se van a vender más viviendas nuevas porque no van a existir clientes solventes y un largo etc. que lo podéis seguir por los periódicos todos los días en sus páginas económicas.
¿Pero realmente existe tanto problema con la vivienda? Por ejemplo como le afecta al usuario que tiene una vivienda donde reside, es decir su domicilio habitual, pues que en vez de vivir en una vivienda de 10 ahora vive en una vivienda de 8 y eso ¿es importante? Pues parte de que patrimonialmente este usuario es un poco menos solvente pero a la hora de vivir en su casa, no va a sentir la diferencia entre abrir la puerta de su casa de valor 10 o abrir la puerta de su casa de valor 8, existen claras diferencias según los economistas, parece ser, pues yo no he llegado a entenderlo en su totalidad además creo que no vale el esfuerzo de intentarlo.
Está claro que al ciudadano de a pie en la parte de su vivienda no le afecta nada o casi nada en el día a día, lo que si le afecta es que por ese motivo no se hagan más viviendas y nuestros jóvenes no encuentren trabajo y por tanto no puedan iniciar su proyecto de vida.
Ahora entramos en a quien realmente afecta el problema de la vivienda, y es a todos esos promotores que se han quedado con sus pisos sin vender, pero que con el tiempo los venderán perdiendo mucho dinero o se los quedara la institución financiera sacando menos dinero que tenía pensado o incluso perdiendo, porque es mejor perder algo que perder todo el último informe del BE decía que las entidades financiera tenían que provisionar el 100 % del valor de la hipoteca en los pisos que se adjudiquen en dación de pago en el plazo de un año. Es cierto que el problema de la vivienda es grave para promotores y para bancos pero hasta aquí el ciudadano que quiere comprarse un piso está viendo los toros desde la barrera.
El problema es que el ciudadano no es eterno y ve pasar el tiempo esperando saber cuándo es el momento de comprar y no equivocarse, leyendo informes y previsiones de la inversión en el sector inmobiliario de todo el mundo, en definitiva casi haciendo la carrera de económicas por libre para así comprar en el momento justo.
Pero como decía al principio estamos en un cambio de ciclo y lo que sabemos seguro que no va a pasar, que es lo que ha pasado hasta ahora y eso supone que el precio de la vivienda va subir siempre, o no, eso lo hemos visto en el último periodo que la vivienda va a sufrir una revalorización eso es probable en algunas zonas y con mucho tiempo por delante pero creo no equivocarme si vaticino que el precio de la vivienda se mantendrá como mucho a precios constantes y si no tenemos en cuenta que las viviendas que tenemos hoy se van a quedar desfasadas en muy poco tiempo ahora por el código técnico de la edificación pero en muy poco tiempo asistiremos a ver que todas las viviendas deberán tener un costo energético sostenible, y entiendo por sostenible que lo podamos pagar con nuestro sueldo, y el costo de los suministros será caro por lo que exigiremos que nuestras casas reciclen todo lo reciclable y el costo de los desplazamientos será más caro en tiempo y dinero.
Alguien pensara que el ciudadano de a pie le quedan pocas esperanzas, y aquí es donde entra la posibilidad de que este ciudadano se convierta en un elemento proactivo y comience a participar en las decisiones que tanto le afectan y de paso utilizar los conocimientos adquiridos de economía , para interactuar debe de encontrar un medio que le permita participar, pero esto es una cuestión que ni puede hacer de manera individual pues puede resultar muy caro, pero ¿ por qué no entrar en una cooperativa de viviendas? , bueno las cooperativas de viviendas al uso las conoce el ciudadano y no se termina de fiar de ellas.
Está claro que nos encontramos en un cambio de ciclo donde ya prevemos que nada va a ser igual y por tanto porque deben ser iguales las cooperativas , auguro también que a pesar de ser el sistema más efectivo en un futuro inmediato también van a tener que ser diferentes se van a tener que adaptar al nuevo ciclo, los cooperativistas entraran en la cooperativa pero sin ningún compromiso solo en el caso de que existe la posibilidad de acceder a una vivienda en el lugar que desea con el proyecto en el que ha podido opinar y adaptar su vivienda a sus preferencias y gustos, seguirá adelante mientras seguirá a la espera de su vivienda pero sin arriesgar su dinero solo lo arriesgara en el momento de que exista una opción de vivienda que se adapte a sus necesidades y tenga total garantía de entrega así como lograda la forma de financiarla, por lo que también vaticino que las cooperativas van a ser más largas en el tiempo y además sin garantías de revalorización, cuestión que espero tomen nota los ayuntamientos a la hora de valorar las contribuciones y las oficinas catastrales .
Parece evidente que estamos todos de acuerdo en que a partir de ahora las cosas no van a ser iguales pero que sean diferentes o que nos impongan la diferencia de cómo van a ser creo que deberíamos abrir un debate ahora que estamos a tiempo en cómo queremos que sea, cuanto menos en este sector donde se podían contemplar las cooperativas de viviendas de uso , las cooperativas de viviendas de alquiler, etc., estoy seguro de que existen tres mil ideas de cómo queremos que sea el futuro por lo menos en la parte de la vivienda, pero sin ideas demagógicas ni utópicas viendo cosas que se puedan hacer pero que por si acaso nos pillen preparados.
Roberto Jiménez
lunes, septiembre 06, 2010
jueves, agosto 26, 2010
LA VIVIENDA NUEVA A PRECIO DE COSTO PUEDE HABER TOCADO FONDO
Hemos pasado de una situación de gestionar la abundancia a una situación de gestionar la escasez, de una forma radical y traumática en algunos casos, esto en algunos casos ayuda a la economía, dicen los expertos, y además nos deberemos ir acostumbrando a que esto sea de esta forma y mas pensando en el futuro, que no aparece muy claro.
Leía hoy en los boletines económicos que en EEUU han caído las ventas de vivienda nueva, y consecuentemente el precio de las mismas, el motivo es que a pesar de que los tipos de interés estén bajo y que la banca americana haya inundado de liquidez el mercado, los americanos de a pie no quieren pedir créditos para nada, y las empresas han renunciado al crecimiento si tiene que ser a base de crédito.
Esto mismo es lo que está ocurriendo en España en la actualidad con la diferencia de que aquí los bancos no han inyectado liquidez y la poca que han inyectado es para facilitar créditos a aquellos que no los necesitan. En algunos casos en darse créditos a empresas formadas por ellos mismos a fin de que se hagan cargo de los pisos que ha sido fallidos con el fin de no tener que meterlos en fallidos en sus cuentas de resultados. Ya sabes lo que es un banco, un ente que te deja paraguas cuando no llueve.
En España está ocurriendo lo mismo que en EEUU pero más despacio, el precio de la vivienda en España está formado por la suma de varios precios parciales que dan un resultado final, precio del suelo, precio de los proyectos, precios de las licencias, precios de la construcción y por ultimo precios del dinero y los impuestos.
Bien pues si los costos del suelo no bajan, si los precios de los proyectos están definidos por los colegios profesionales, el precio de las licencias tampoco bajan, tampoco lo hace el precio de la construcción pues dicen los constructores que están al límite, los bancos no bajan el coste de la financiación o simplemente no la dan porque no les resulta rentable o supone mucho riesgo y por supuesto el estado y ayuntamientos tampoco bajan el precio. ¿Donde se puede recortar para que bajen los precios?
El suelo debía de regalarlo el estado pero solo a efectos de derechos de edificabilidad, pero no olvidemos que esto es una fuente de financiación del estado y de los ayuntamientos a la que no pueden renunciar, estamos viendo lo que ocurre en los concursos de suelo que han estado haciendo subastas continuamente, excepto en las viviendas de protección oficial que salían al precio que marcaba el índice del ministerio o de la comunidad autónoma correspondiente. ¿Ahora que van a desaparecer las viviendas de protección oficial que va a suponer? Ojo yo digo que van a desaparecer las VPO tal y como las conocemos actualmente, van a quedar las viviendas de protección pública para aquello cuyo ingresos sean menores a 21.000 € anuales. Personas que quizá no estén pensando en comprar una vivienda, sobre todo porque ingresan esa cantidad ahora pero el compromiso que adquieren para pagarlo es de veinticinco años.
El margen que se podía recortar es el de los promotores, pero dudo yo que existan promotores que se conformen con un margen de beneficio y con el riesgo que supone una operación de largo plazo con la incertidumbre del mercado actual, que sea inferior al diez por ciento.
Pensando en esto se han lanzado todos los promotores a hacer cooperativas de viviendas, en muchos casos sin conocer el funcionamiento de estas sociedades. Pensando que él lo mismo que hacer una promoción pero sin riesgo, si saber que quien tiene la última decisión es el cooperativista porque para eso asume el riesgo y la iniciativa.
Entonces si analizamos que se pueda hacer una cooperativa sobre suelo regalado o casi, rebajando los costos de los todos los actores a márgenes que son razonables y si además logramos que se otorgue la financiación y que existan personas que decidan incorporarse a un proyecto financiero para toda su vida estaremos haciendo piso a precios que van a estar fuera de marcado de la vivienda protegida.
Con esto no pretendo decir que la inmensa mayoría no intente comprar una vivienda según su criterio y buen conocimiento, solo digo que los precios a que se adquiera ese bien de primerísima necesidad, en el caso de que se haga en régimen de cooperativa, será siempre a precio de costo y es verdad que los precios de costo pueden variar en el mercado según la demanda, puedo pensar que la opción actual es buena, lo que no impide no obstante que desde fuera existan genta que tenga el criterio de que se puede comprar más barato que en cooperativa y que solo hay que esperar, estoy de acuerdo en que pueden aparecer estas opciones o no pero además esas opciones tienen la ventaja de que son viviendas ya construidas que podemos ver y ocupar inmediatamente, si deciden aprobarnos el cien por cien de la financiación , si el caso de que sea una entidad la que nos lo haya ofertado.
Entonces parece sencillo pues, si el comprar de manera conjunta abarata la compra, hagamos una cooperativa de compradores de ofertas inmobiliarias, no podría ser una cooperativa de viviendas probablemente pero sería una cooperativa la que hiciera la primera trasmisión sujeta a IVA y posteriormente la adquirirían los socios mediante el pago de trasmisiones patrimoniales que es una opción fiscal más barata.
Roberto Jiménez
Leía hoy en los boletines económicos que en EEUU han caído las ventas de vivienda nueva, y consecuentemente el precio de las mismas, el motivo es que a pesar de que los tipos de interés estén bajo y que la banca americana haya inundado de liquidez el mercado, los americanos de a pie no quieren pedir créditos para nada, y las empresas han renunciado al crecimiento si tiene que ser a base de crédito.
Esto mismo es lo que está ocurriendo en España en la actualidad con la diferencia de que aquí los bancos no han inyectado liquidez y la poca que han inyectado es para facilitar créditos a aquellos que no los necesitan. En algunos casos en darse créditos a empresas formadas por ellos mismos a fin de que se hagan cargo de los pisos que ha sido fallidos con el fin de no tener que meterlos en fallidos en sus cuentas de resultados. Ya sabes lo que es un banco, un ente que te deja paraguas cuando no llueve.
En España está ocurriendo lo mismo que en EEUU pero más despacio, el precio de la vivienda en España está formado por la suma de varios precios parciales que dan un resultado final, precio del suelo, precio de los proyectos, precios de las licencias, precios de la construcción y por ultimo precios del dinero y los impuestos.
Bien pues si los costos del suelo no bajan, si los precios de los proyectos están definidos por los colegios profesionales, el precio de las licencias tampoco bajan, tampoco lo hace el precio de la construcción pues dicen los constructores que están al límite, los bancos no bajan el coste de la financiación o simplemente no la dan porque no les resulta rentable o supone mucho riesgo y por supuesto el estado y ayuntamientos tampoco bajan el precio. ¿Donde se puede recortar para que bajen los precios?
El suelo debía de regalarlo el estado pero solo a efectos de derechos de edificabilidad, pero no olvidemos que esto es una fuente de financiación del estado y de los ayuntamientos a la que no pueden renunciar, estamos viendo lo que ocurre en los concursos de suelo que han estado haciendo subastas continuamente, excepto en las viviendas de protección oficial que salían al precio que marcaba el índice del ministerio o de la comunidad autónoma correspondiente. ¿Ahora que van a desaparecer las viviendas de protección oficial que va a suponer? Ojo yo digo que van a desaparecer las VPO tal y como las conocemos actualmente, van a quedar las viviendas de protección pública para aquello cuyo ingresos sean menores a 21.000 € anuales. Personas que quizá no estén pensando en comprar una vivienda, sobre todo porque ingresan esa cantidad ahora pero el compromiso que adquieren para pagarlo es de veinticinco años.
El margen que se podía recortar es el de los promotores, pero dudo yo que existan promotores que se conformen con un margen de beneficio y con el riesgo que supone una operación de largo plazo con la incertidumbre del mercado actual, que sea inferior al diez por ciento.
Pensando en esto se han lanzado todos los promotores a hacer cooperativas de viviendas, en muchos casos sin conocer el funcionamiento de estas sociedades. Pensando que él lo mismo que hacer una promoción pero sin riesgo, si saber que quien tiene la última decisión es el cooperativista porque para eso asume el riesgo y la iniciativa.
Entonces si analizamos que se pueda hacer una cooperativa sobre suelo regalado o casi, rebajando los costos de los todos los actores a márgenes que son razonables y si además logramos que se otorgue la financiación y que existan personas que decidan incorporarse a un proyecto financiero para toda su vida estaremos haciendo piso a precios que van a estar fuera de marcado de la vivienda protegida.
Con esto no pretendo decir que la inmensa mayoría no intente comprar una vivienda según su criterio y buen conocimiento, solo digo que los precios a que se adquiera ese bien de primerísima necesidad, en el caso de que se haga en régimen de cooperativa, será siempre a precio de costo y es verdad que los precios de costo pueden variar en el mercado según la demanda, puedo pensar que la opción actual es buena, lo que no impide no obstante que desde fuera existan genta que tenga el criterio de que se puede comprar más barato que en cooperativa y que solo hay que esperar, estoy de acuerdo en que pueden aparecer estas opciones o no pero además esas opciones tienen la ventaja de que son viviendas ya construidas que podemos ver y ocupar inmediatamente, si deciden aprobarnos el cien por cien de la financiación , si el caso de que sea una entidad la que nos lo haya ofertado.
Entonces parece sencillo pues, si el comprar de manera conjunta abarata la compra, hagamos una cooperativa de compradores de ofertas inmobiliarias, no podría ser una cooperativa de viviendas probablemente pero sería una cooperativa la que hiciera la primera trasmisión sujeta a IVA y posteriormente la adquirirían los socios mediante el pago de trasmisiones patrimoniales que es una opción fiscal más barata.
Roberto Jiménez
martes, agosto 24, 2010
¿ES NECESARIO METERSE EN UNA COOPERATIVA PARA TENER PISO?
El domingo decidí hacer un extra y junto con mi familia decidimos ir a comer a un restaurante.
La casualidad hizo que en la mesa de al lado un pareja en compañía de los padres de ella comenzaran una conversación que por el tono no quedaba mas remedio que oírla, además el tema me interesaba, y aunque no suelo ser indiscreto con las conversaciones ajenas en este caso tendría que haberla escuchado por, repito, el volumen en que hablaban.
Eran una pareja que habían decidido darse de baja en una cooperativa a la que pertenecían, y todo su interés era demostrar a los padres de ella, el acierto en la decisión que habían tomado.
Reconozco que durante las dos horas de esa comida pude hacer un máster del sentimiento de unos cooperativistas ante una decisión, teóricamente meditada y por lo que pude deducir, por unos cooperativistas que se habían metido en una cooperativa sin saber muy bien donde entraban.
El mundo de las cooperativa de vivienda se ha convertido en una formula mas de hacer negocio inmobiliario en la mayoría de los casos, yo pediría a los interesados en acceder a una vivienda que antes de meterse en un negocio como este se informaran y se interesaran en cómo funciona.
Las grandes inmobiliarias han copado un segmento del mercado del mercado haciendo o queriendo hacer cooperativas, en muchos casos solo tiene el enunciado, mediante la fórmula de intentar hacer una promoción de viviendas sobre un suelo que ya tienen y que de no hacer una cooperativa tendrían problemas para sacarlo.
Algunas cooperativa funcionan como deben de funcionar, ellas deciden como hacer las cosas, eligen a sus legítimos representantes después deciden como se van a hacer las cosas y como van a ser sus viviendas.
Si el tema de la cooperativa no está claro, me refiero que realmente sepamos que vamos a entrar en una cooperativa que con nuestras decisiones vamos a ayudar a terminarla al mejor precio y condiciones, creo que no vale la pena meterse en eso. Existen en la actualidad formulas para lograr ser propietario de tu vivienda, a lo mejor un poco más cara, pero sin tener que tomar decisiones.
Debemos de tener en cuenta que el mundo en que nos vamos a meter, es complicado tiene facetas financieras, urbanísticas, contables, fiscales, técnicas que por su complejidad no aconsejaría a nadie que acometiera sin tener un buen asesoramiento. Para desarrollar esta función están las gestoras que en definitiva te van a permitir hacer el seguimiento de tu cooperativa simplemente con controlar lo que hace y por supuesto contando siempre con que es una empresa de confianza o un gestor con probada experiencia y garantizada su buena voluntad mediante el control exhaustivo de su actividad.
A pesar de todas las dificultades que aparecen en el horizonte, soy un firme defensor del sistema de cooperativas de viviendas, no en la forma que las conocemos actualmente pero si en el fondo. Entiendo que asumir el riesgo de hacer un negocio propio y montar tu propia empresa encima con otros socios, es algo muy serio y es eso lo que haces cuando te incorporas a una cooperativa de viviendas. Debe de tener una retribución en forma de ahorro o de ventajas frente a la promoción tradicional que de otra forma no compensa.
Aunque lo difícil es reunirte con ciudadanos que estén en esa misma situación que tu y que tengan las mismas o parecidas necesidades y que además quieran hacer ese viaje contigo con lo que supone de aventura, pero ojo que en esto nos jugamos algo muy importante que es la compra mas importante en cuantía que seguramente vayamos a hacer a lo largo de nuestra vida y con compromisos de pago a lo largo de veinte años o más.
Por ello me sorprendo cuando leo en los foros al uso la opinión de cooperativistas, que dicen que les han engañado que si no se cumplen los plazos, que si va salir más caro de lo que tenían previsto que si la constructora no cumple etc. Etc. es muy importante el saber donde nos estamos metiendo, conocer a los que van a ser nuestros vecino a lo largo de x años que tipo de gente es si luego cuando todos tengamos hijos van a poder convivir, por ello mi sorpresa de la cantidad de foros que ponen a su futura promoción a caldo, cuando son ellos mismos los que han autorizado todo eso.
Después de todo esto me declaro acérrimo defensor del sistema cooperativo y estoy trabajando ya en formulas que permitan corregir los máximos problemas posibles, pero sin caer en la utopía de lo que no se puede realizar.
Roberto Jiménez
La casualidad hizo que en la mesa de al lado un pareja en compañía de los padres de ella comenzaran una conversación que por el tono no quedaba mas remedio que oírla, además el tema me interesaba, y aunque no suelo ser indiscreto con las conversaciones ajenas en este caso tendría que haberla escuchado por, repito, el volumen en que hablaban.
Eran una pareja que habían decidido darse de baja en una cooperativa a la que pertenecían, y todo su interés era demostrar a los padres de ella, el acierto en la decisión que habían tomado.
Reconozco que durante las dos horas de esa comida pude hacer un máster del sentimiento de unos cooperativistas ante una decisión, teóricamente meditada y por lo que pude deducir, por unos cooperativistas que se habían metido en una cooperativa sin saber muy bien donde entraban.
El mundo de las cooperativa de vivienda se ha convertido en una formula mas de hacer negocio inmobiliario en la mayoría de los casos, yo pediría a los interesados en acceder a una vivienda que antes de meterse en un negocio como este se informaran y se interesaran en cómo funciona.
Las grandes inmobiliarias han copado un segmento del mercado del mercado haciendo o queriendo hacer cooperativas, en muchos casos solo tiene el enunciado, mediante la fórmula de intentar hacer una promoción de viviendas sobre un suelo que ya tienen y que de no hacer una cooperativa tendrían problemas para sacarlo.
Algunas cooperativa funcionan como deben de funcionar, ellas deciden como hacer las cosas, eligen a sus legítimos representantes después deciden como se van a hacer las cosas y como van a ser sus viviendas.
Si el tema de la cooperativa no está claro, me refiero que realmente sepamos que vamos a entrar en una cooperativa que con nuestras decisiones vamos a ayudar a terminarla al mejor precio y condiciones, creo que no vale la pena meterse en eso. Existen en la actualidad formulas para lograr ser propietario de tu vivienda, a lo mejor un poco más cara, pero sin tener que tomar decisiones.
Debemos de tener en cuenta que el mundo en que nos vamos a meter, es complicado tiene facetas financieras, urbanísticas, contables, fiscales, técnicas que por su complejidad no aconsejaría a nadie que acometiera sin tener un buen asesoramiento. Para desarrollar esta función están las gestoras que en definitiva te van a permitir hacer el seguimiento de tu cooperativa simplemente con controlar lo que hace y por supuesto contando siempre con que es una empresa de confianza o un gestor con probada experiencia y garantizada su buena voluntad mediante el control exhaustivo de su actividad.
A pesar de todas las dificultades que aparecen en el horizonte, soy un firme defensor del sistema de cooperativas de viviendas, no en la forma que las conocemos actualmente pero si en el fondo. Entiendo que asumir el riesgo de hacer un negocio propio y montar tu propia empresa encima con otros socios, es algo muy serio y es eso lo que haces cuando te incorporas a una cooperativa de viviendas. Debe de tener una retribución en forma de ahorro o de ventajas frente a la promoción tradicional que de otra forma no compensa.
Aunque lo difícil es reunirte con ciudadanos que estén en esa misma situación que tu y que tengan las mismas o parecidas necesidades y que además quieran hacer ese viaje contigo con lo que supone de aventura, pero ojo que en esto nos jugamos algo muy importante que es la compra mas importante en cuantía que seguramente vayamos a hacer a lo largo de nuestra vida y con compromisos de pago a lo largo de veinte años o más.
Por ello me sorprendo cuando leo en los foros al uso la opinión de cooperativistas, que dicen que les han engañado que si no se cumplen los plazos, que si va salir más caro de lo que tenían previsto que si la constructora no cumple etc. Etc. es muy importante el saber donde nos estamos metiendo, conocer a los que van a ser nuestros vecino a lo largo de x años que tipo de gente es si luego cuando todos tengamos hijos van a poder convivir, por ello mi sorpresa de la cantidad de foros que ponen a su futura promoción a caldo, cuando son ellos mismos los que han autorizado todo eso.
Después de todo esto me declaro acérrimo defensor del sistema cooperativo y estoy trabajando ya en formulas que permitan corregir los máximos problemas posibles, pero sin caer en la utopía de lo que no se puede realizar.
Roberto Jiménez
jueves, agosto 19, 2010
CRISIS Y COOPERATIVAS
En los últimos tiempos hemos podido comprobar que las cooperativas de viviendas también están sufriendo la crisis.
Alguno preguntara ¿ Como le va a afectar la crisis a mi cooperativa si yo pago religiosamente lo que me han pedido? , es cierto que según los criterios lógicos, no tenias porque sufrir incidente alguno pero, siempre hay un pero, que tu seas de los que pagas y tus compañeros de cooperativa no lo hagan, que se produzcan bajas que dejen la cooperativa que no pueda atender sus pagos etc. Etc.
Para prevenir todo esto están los miembros del consejo rector y tu mismo que te podrías informar de cómo va tu cooperativa, es cierto que hay unas normas y unos estatutos que dicen como se puede hacer esto, mi experiencia en las cooperativas que he gestionado en los últimos treinta años es que los socios vieran toda la documentación previa peticion de hora.
También puede pasar que te enseñen toda la información pero no quieran enseñarte el cronograma de la cooperativa y su cast-flow, o bien que te la enseñen pero no te diga nada porque son solo números y es necesario saber como se producen y donde tienen que estar, para ello es fácil recurre a un experto que te diga como va.
Seguramente tu gestor te lo pueda explicar, casi todas las gestoras no tendrán ningún inconveniente en hacerlo y en líneas generales son bastante fiables, el problema es que en algunos casos el tema puede superar sus expectativas, entonces lo que debería decirte es que tu cooperativa esta en riesgo y lo que puede pasar con tu dinero.
Es difícil poder enumerar todos los posibles casos que se pueden dar por lo extenso que seria poner en este blog las multitud de casos que se producen pero desde aquí me brindo para que aquellos que deseéis hacer una consulta podais hacerla por correo electrónico, contestare a todos diciendo lo que pueda o indicaros a quien dirigirse.
En próximas entradas ire añadiendo aquellas consultas que me realicen y que puedan ser de interés de todos, pues a pesar de la crisis creo que el sistema cooperativo es una buena opción de acceder a una vivienda, eso si sabiendo siempre en que te metes a que te comprometes y como puedes salir.
Roberto Jimenez
Alguno preguntara ¿ Como le va a afectar la crisis a mi cooperativa si yo pago religiosamente lo que me han pedido? , es cierto que según los criterios lógicos, no tenias porque sufrir incidente alguno pero, siempre hay un pero, que tu seas de los que pagas y tus compañeros de cooperativa no lo hagan, que se produzcan bajas que dejen la cooperativa que no pueda atender sus pagos etc. Etc.
Para prevenir todo esto están los miembros del consejo rector y tu mismo que te podrías informar de cómo va tu cooperativa, es cierto que hay unas normas y unos estatutos que dicen como se puede hacer esto, mi experiencia en las cooperativas que he gestionado en los últimos treinta años es que los socios vieran toda la documentación previa peticion de hora.
También puede pasar que te enseñen toda la información pero no quieran enseñarte el cronograma de la cooperativa y su cast-flow, o bien que te la enseñen pero no te diga nada porque son solo números y es necesario saber como se producen y donde tienen que estar, para ello es fácil recurre a un experto que te diga como va.
Seguramente tu gestor te lo pueda explicar, casi todas las gestoras no tendrán ningún inconveniente en hacerlo y en líneas generales son bastante fiables, el problema es que en algunos casos el tema puede superar sus expectativas, entonces lo que debería decirte es que tu cooperativa esta en riesgo y lo que puede pasar con tu dinero.
Es difícil poder enumerar todos los posibles casos que se pueden dar por lo extenso que seria poner en este blog las multitud de casos que se producen pero desde aquí me brindo para que aquellos que deseéis hacer una consulta podais hacerla por correo electrónico, contestare a todos diciendo lo que pueda o indicaros a quien dirigirse.
En próximas entradas ire añadiendo aquellas consultas que me realicen y que puedan ser de interés de todos, pues a pesar de la crisis creo que el sistema cooperativo es una buena opción de acceder a una vivienda, eso si sabiendo siempre en que te metes a que te comprometes y como puedes salir.
Roberto Jimenez
sábado, agosto 14, 2010
Libro de cooperativas de viviendas
Existen muy pocos libros escrito sobre cooperativas de viviendas, sobre todo que no sean interesados o con aviesas intenciones, pero he encontrado un libro que desde su rigor a la hora de tratar los temas, por su sencillez y por lo fácil que lo hace, yo recomiendo su lectura y si eres cooperativista o miembro de un consejo rector o de alguna comisión de tu cooperativa, entonces que lo tengas como libro de cabecera los tres o cuatro años que va a durar tu inquietud.
El titulo del libro es " Cooperativas de viviendas" va por la segunda edición, su autora es Doña. Ana Lambea Rueda, que aparte de ser catedrática en la Universidad Complutense , ha mantenido un contacto directo desde hace muchos años con el mundo de las cooperativas de viviendas y su problematica, como ejemplo tenéis la Tesis Doctoral que defendió en el año dos mil sobre ese tema (http://dialnet.unirioja.es/servlet/tesis?codigo=14268&orden=0&info=link) que es toda una lección sobre cooperativas de viviendas.Recordaros que algunos de los temas tratados en la tesis estan vistos desde una perpectiva de legislacion en alguna casos no vigente, pero el espiritu del escrito realmente es estupendo y sirve todavia, en la mayoria de los conceptos.
Espero que la lectura de ese libro y la consulta de la tesis os ayude a esos problemas que surgen en el día a día de la cooperativa.
R. Jimenez
El titulo del libro es " Cooperativas de viviendas" va por la segunda edición, su autora es Doña. Ana Lambea Rueda, que aparte de ser catedrática en la Universidad Complutense , ha mantenido un contacto directo desde hace muchos años con el mundo de las cooperativas de viviendas y su problematica, como ejemplo tenéis la Tesis Doctoral que defendió en el año dos mil sobre ese tema (http://dialnet.unirioja.es/servlet/tesis?codigo=14268&orden=0&info=link) que es toda una lección sobre cooperativas de viviendas.Recordaros que algunos de los temas tratados en la tesis estan vistos desde una perpectiva de legislacion en alguna casos no vigente, pero el espiritu del escrito realmente es estupendo y sirve todavia, en la mayoria de los conceptos.
Espero que la lectura de ese libro y la consulta de la tesis os ayude a esos problemas que surgen en el día a día de la cooperativa.
R. Jimenez
BAJAS EN LAS COOPERATIVAS
BAJAS Y ALTAS
Sobre las bajas
Hemos podido comprobar que todo lo que eran ventajas a la hora de acceder a una cooperativa de viviendas se ha convertido en unos rosarios de inconvenientes, sobre todo para aquellos cooperativistas que por las circunstancias que sean han decidido no continuar en la cooperativa.
Llegado ese momento es cuando aparece la necesidad de utilizar los estatutos de la cooperativa y el momento de pensar como cooperativista, pero que se va, es decir su intención de seguir es, ninguna, y aparece la persona que pretende retirarse a costa de los demás cooperativistas, si fuera necesario.
Hace unos años esto casi nunca ocurría, se cubrían las bajas con relativa rapidez y eso no ocasionaba problemas, recuerdo en mi primera cooperativa que ayude a gestionar y con el profundo desconocimiento de los veinte años, que en una asamblea general se levanto un socio de los llamados picos de oro, que hablaba para escucharse y obtener alabanzas a sus intervenciones, donde hizo una exposición que proponía que se dieran de baja todos los cooperativistas, fue tan convincente su intervención y nosotros tan faltos de recursos que consiguió que se dieran de baja el 50% de las vivienda simultáneamente .
Es verdad que logro convencer a muchos pero no a todos y fuero los propios socios los que con su sabiduría su sensatez y su cordura sacaron adelante el proyecto incluso sabiendo que las bajas producían un vacio sobre todo económica que resulto difícil de cubrir pera se hizo y hoy son una promoción que goza de un merecido prestigio, mas por sus habitantes que por cualquier otra circunstancia.
Ese acto que recuerdo como una anécdota pudo tener una trascendencia que después alcance a comprender, la actitud mostrada por algunos socios pudo haber descapitalizado toda la cooperativa, esto hubiera ocasionado su quiebra técnica y por tanto la perdida de dinero por parte de todos los socios, los que querían continuar y las bajas.
Este acto se está produciendo en la actualidad pero no por capricho si no por autentica necesidad, algunos socios por perdida del trabajo o por traslado están viéndose obligados a solicitar la baja en su cooperativa lo que ocasiona que las entidades financieras cuestionen la continuidad del proyecto, lo que puede ocasionar el retraso innecesario del comienzo de obras y un largo etc.
También en estos momentos tan difíciles para todo el mundo he podido apreciar que detrás de cada potencial cooperativista existe un potencial comprador, eso también lo han notado los entidades financieras y bancos que exigen conocer al futuro cooperativista antes de su incorporación a la cooperativa con el pretexto de calificar su capacidad de pago, cosa que sería muy buena si esa entidad que los ha clasificado garantizara la financiación de esa vivienda, pero no es así y se está utilizando como fórmula para obtener la venta de sus carteras de activos, mediante la financiación del 116 % del precio de la vivienda es decir incluido el IVA de la vivienda.
Eso hace que algunas cooperativas y sus gestores al frente se hayan convertido sin saberlo en la mejor fuerza de venta de las propias entidades financieras.
No sería malo si con eso se lograr obtener un acceso a la vivienda por parte de una parte importante de los adquirientes de vivienda.
Por eso desde aquí reivindico la necesidad de constituir una cooperativa de compradores de vivienda que desde esa cooperativa se ayude a comprar la vivienda en las mejores condiciones y con el mejor precio posible.
Sobre las bajas
Hemos podido comprobar que todo lo que eran ventajas a la hora de acceder a una cooperativa de viviendas se ha convertido en unos rosarios de inconvenientes, sobre todo para aquellos cooperativistas que por las circunstancias que sean han decidido no continuar en la cooperativa.
Llegado ese momento es cuando aparece la necesidad de utilizar los estatutos de la cooperativa y el momento de pensar como cooperativista, pero que se va, es decir su intención de seguir es, ninguna, y aparece la persona que pretende retirarse a costa de los demás cooperativistas, si fuera necesario.
Hace unos años esto casi nunca ocurría, se cubrían las bajas con relativa rapidez y eso no ocasionaba problemas, recuerdo en mi primera cooperativa que ayude a gestionar y con el profundo desconocimiento de los veinte años, que en una asamblea general se levanto un socio de los llamados picos de oro, que hablaba para escucharse y obtener alabanzas a sus intervenciones, donde hizo una exposición que proponía que se dieran de baja todos los cooperativistas, fue tan convincente su intervención y nosotros tan faltos de recursos que consiguió que se dieran de baja el 50% de las vivienda simultáneamente .
Es verdad que logro convencer a muchos pero no a todos y fuero los propios socios los que con su sabiduría su sensatez y su cordura sacaron adelante el proyecto incluso sabiendo que las bajas producían un vacio sobre todo económica que resulto difícil de cubrir pera se hizo y hoy son una promoción que goza de un merecido prestigio, mas por sus habitantes que por cualquier otra circunstancia.
Ese acto que recuerdo como una anécdota pudo tener una trascendencia que después alcance a comprender, la actitud mostrada por algunos socios pudo haber descapitalizado toda la cooperativa, esto hubiera ocasionado su quiebra técnica y por tanto la perdida de dinero por parte de todos los socios, los que querían continuar y las bajas.
Este acto se está produciendo en la actualidad pero no por capricho si no por autentica necesidad, algunos socios por perdida del trabajo o por traslado están viéndose obligados a solicitar la baja en su cooperativa lo que ocasiona que las entidades financieras cuestionen la continuidad del proyecto, lo que puede ocasionar el retraso innecesario del comienzo de obras y un largo etc.
También en estos momentos tan difíciles para todo el mundo he podido apreciar que detrás de cada potencial cooperativista existe un potencial comprador, eso también lo han notado los entidades financieras y bancos que exigen conocer al futuro cooperativista antes de su incorporación a la cooperativa con el pretexto de calificar su capacidad de pago, cosa que sería muy buena si esa entidad que los ha clasificado garantizara la financiación de esa vivienda, pero no es así y se está utilizando como fórmula para obtener la venta de sus carteras de activos, mediante la financiación del 116 % del precio de la vivienda es decir incluido el IVA de la vivienda.
Eso hace que algunas cooperativas y sus gestores al frente se hayan convertido sin saberlo en la mejor fuerza de venta de las propias entidades financieras.
No sería malo si con eso se lograr obtener un acceso a la vivienda por parte de una parte importante de los adquirientes de vivienda.
Por eso desde aquí reivindico la necesidad de constituir una cooperativa de compradores de vivienda que desde esa cooperativa se ayude a comprar la vivienda en las mejores condiciones y con el mejor precio posible.
miércoles, agosto 11, 2010
MIRAR ANTES DE ENTRAR
El estar metido en una cooperativa de viviendas, no es una opción permanente y vitalicia, suele durar entre dos y tres años aproximadamente.
Cuando has entrado en tu cooperativa lo has hecho de manera voluntaria y supongo que conociendo cual es la situación de tu cooperativa, así mismo abras elegido cual va a ser tu participación en esa sociedad.
Existen algunas personas que solo entran en una cooperativa con la intención de acceder a una vivienda de menor costo que las que existen en el mercado inmobiliario creyendo que su elección es la mas adecuada.
Esa opción era valida hace unos años, y no siempre, en la actualidad y con la situación económica que vivimos, es necesario que antes de incorporarte a una cooperativa, además de informarte de todos los datos que te recomiendan en mil sitios en la web, seria muy conveniente que te interesaras por el plan de viabilidad de esa cooperativa, eso es tan sencillo como que te lo faciliten los promotores de la cooperativa que suele ser una empresa de gestión.
Lógicamente si esta bien hecho contemplara toda la hoja de ruta de tu futura cooperativa, contemplará como se accede al suelo, quien va ser el arquitecto o si el proyecto se va a hacer por concurso de ideas, como se piensa financiar el proyecto de edificación, que entidad va a dar el préstamo, si esta ultima parte esta acordada o existe riesgo de que no lo den etc etc.
Bien con todos esos datos y alguno mas que no detallo por ser muy largo, debes de ver si realmente se adapta a tu opción de lo que realmente quieres, ten en cuenta de que esa la formación es la que tu necesitas para tomar una decisión que seguro va a ser sino la más importante económicamente de tu vida, su una de las mas importantes.
Si ya te has enterado de todos esos aspectos ahora tienes que conocer a que te obligas tú y si estas en condiciones de cumplir, esto de participar en una sociedad cooperativa no es tan sencillo como ir y comprar algo hecho, tienes derechos y obligaciones.
Debes de pensar que estas tomando una decisión como es la de ser empresario y que eso debe de contemplar todas las opciones que existen, pues si algo sale mal tu serás el que pierda el dinero que has puesto y si sale bien serás el que ha ahorrados miles de euros, pero ojo tanto lo una como lo otro es una cooperativa de viviendas no es gratis, en lo económico si pero debes estar dispuesto a emplear tiempo.
Roberto Jimenez
Cuando has entrado en tu cooperativa lo has hecho de manera voluntaria y supongo que conociendo cual es la situación de tu cooperativa, así mismo abras elegido cual va a ser tu participación en esa sociedad.
Existen algunas personas que solo entran en una cooperativa con la intención de acceder a una vivienda de menor costo que las que existen en el mercado inmobiliario creyendo que su elección es la mas adecuada.
Esa opción era valida hace unos años, y no siempre, en la actualidad y con la situación económica que vivimos, es necesario que antes de incorporarte a una cooperativa, además de informarte de todos los datos que te recomiendan en mil sitios en la web, seria muy conveniente que te interesaras por el plan de viabilidad de esa cooperativa, eso es tan sencillo como que te lo faciliten los promotores de la cooperativa que suele ser una empresa de gestión.
Lógicamente si esta bien hecho contemplara toda la hoja de ruta de tu futura cooperativa, contemplará como se accede al suelo, quien va ser el arquitecto o si el proyecto se va a hacer por concurso de ideas, como se piensa financiar el proyecto de edificación, que entidad va a dar el préstamo, si esta ultima parte esta acordada o existe riesgo de que no lo den etc etc.
Bien con todos esos datos y alguno mas que no detallo por ser muy largo, debes de ver si realmente se adapta a tu opción de lo que realmente quieres, ten en cuenta de que esa la formación es la que tu necesitas para tomar una decisión que seguro va a ser sino la más importante económicamente de tu vida, su una de las mas importantes.
Si ya te has enterado de todos esos aspectos ahora tienes que conocer a que te obligas tú y si estas en condiciones de cumplir, esto de participar en una sociedad cooperativa no es tan sencillo como ir y comprar algo hecho, tienes derechos y obligaciones.
Debes de pensar que estas tomando una decisión como es la de ser empresario y que eso debe de contemplar todas las opciones que existen, pues si algo sale mal tu serás el que pierda el dinero que has puesto y si sale bien serás el que ha ahorrados miles de euros, pero ojo tanto lo una como lo otro es una cooperativa de viviendas no es gratis, en lo económico si pero debes estar dispuesto a emplear tiempo.
Roberto Jimenez
martes, agosto 10, 2010
Temas Recuperados del año 2005
He estado mirando antiguos blogs de hace años y he entrado este del año 2005 que ya comenze a intentar tener un blog estable, pero mis miedos a aparecer en publico me impedian firmar con mi nombre, cosa que he superado.
Los temas que se tocan aqui, estan desfasados, por dos cosas por el tiempo pasado y por estar escritos en otra situacion, pero los releido y creo que estan vigentes en su mayoria, de cualquier forma espero que sean un comienzo para poder abrir el de bate.
Rescatados de geomundos 22 5 2005
A lo largo de mi vida profesional he encontrado un buen numero de personas con unos proyectos sorprendentemente buenos, con unos objetivos definidos y muy claros pero que se han encontrado con una dificultad e acometerlos fundamentalmente por no saber como hacerlo o por no tener las personas adecuadas a su lado para orientarles en los pasos a dar.
Siempre he creído en la gran capacidad que tiene casi todo el mundo para tener ideas geniales y solo el hecho de pensar en el ridículo que pueden llegar a hacer o en la forma en que van a plantear su idea les desanima o les hecha atrás, existe un numero importante que o tienen ideas que ya están funcionando hace siglos y lo que les pasa s que ellos lo descubren en ese momento y aquello les parece una genialidad.
Existe también una serie e personas que lo que hacen es utilizar algo que ya funciona para que la idea el sistema o el tema en cuestión trabaje a su favor.
En las relaciones personales es relativamente fácil y por la propia naturaleza del ser humano el reunirse o juntarse para hacer cosas, y desde luego en función de mayores necesidades es más fácil el llegar a ponerse de acuerdo.
En este tipo de relaciones es normal que de conversaciones e café o de reuniones informales puedan aparecer asociaciones reuniones o colectivos con un objetivo inicial que en función de la aceptación que pueda tener, mejora el sistema y se consigue llegar a un buen fin de lo inicialmente planteado.
En otros caso la idea nace desde una profunda reflexión y después de analizar y estudiar todas las posibilidades de documentar y documentarse los propios promotores de la idea.
En el sector de las cooperativas e vivienda s sencillo el ponerse e acuerdo pues es un bien de primera necesidad y de acuerdo a ...
Es insultantemente fácil el ponerse e acuerdo para formar una cooperativa que es algo muy parecido a un proyecto empresarial y donde con la mejor voluntad se ponen de acuerdo cuatro amigos compañeros de trabajo para en algunos caso acometer proyectos de magnitudes superiores a los ingresos de cada uno de ellos durante los próximos mil años.
Bueno pues a pesar e eso y de algunas circunstancias adversas que el mercado inmobiliario depara, en muchos casos han sido capaces de hacerse realidad esos proyectos, bien por la vocación de algún componente del grupo inicial o bien, por la accion de algún hado del destino en otros.
No olvidemos que el tiempo en el sector inmobiliario lo ha arreglado todo tradicionalmente y es una experiencia que si ha resultado mala será fácil de ponerla en el olvido.
Estas circunstancias han hecho que en algunos casos los componentes e una posible cooperativa se hayan fijado no en los éxitos, si no en los fracasos y hayan tomado el acuerdo e seguir adelante con las experiencias negativas de otros colectivos.
LA DURACIÓN DE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDA
Los estatutos de la cooperativa deben fijar como plazo de duración mínima de la sociedad, el tiempo necesario para que las viviendas puedan ser adjudicadas individualmente a los socios, y subsistir otros 5 años más (como mínimo) a partir de la concesión de la cédula de habitabilidad o documento similar.
LA RENUNCIA A LOS DERECHOS DE UNA VIVIENDA
El socio que antes de adquirir la plena propiedad de la vivienda y, en todo caso, antes del transcurso de 5 años (salvo que por los estatutos se determine un plazo superior) contados a partir de la concesión de la cédula de habitabilidad, pretenda ceder su derecho sobre dicha vivienda, deberá ponerla a disposición de la cooperativa, ante el Consejo Rector.
Este órgano determinará, por orden de antigüedad, cuál de sus socios que se encuentra a la espera de adjudicación de vivienda, puede subrogarse en los derechos y obligaciones del que desea ceder sus derechos
.
Esta lista de socios “expectantes” debe figurar en el tablón de anuncios de la Cooperativa, así como en el Libro especial que debe llevar la cooperativa para estos casos.
Los Estatutos de constitución de la Cooperativa.
Los estatutos de la sociedad cooperativa regulan y establecen los requisitos que en cada caso se exigen para poder acceder a la condición de socio, las relaciones entre sus miembros, los derechos y deberes derivados de la condición de socio, la composición del Consejo Rector de la cooperativa... etc.
Entre otros los derechos y obligaciones más destacados de los socios de una cooperativa de viviendas se encuentran los siguientes:
Derechos de los socios
· Poder elegir y ser elegidos para desempeñar los cargos de los órganos sociales.
· Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos de la Asamblea General y demás órganos sociales.
· Recibir la información necesaria para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la condición de socios.
· Participar en la actividad empresarial que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
· Recibir intereses por las aportaciones al capital social, cuando así lo prevean los estatutos sociales.
· Recibir el beneficio neto obtenido de la venta o alquiler de los locales comerciales, cuyo importe se destina habitualmente en disminuir el coste de la vivienda.
· Recibir la actualización y devolución de las aportaciones al capital social.
· Darse de baja en la cooperativa de forma voluntaria, exigiéndose un preaviso por escrito al Consejo Rector.
El plazo de este preaviso no podrá ser superior a 3 meses, pero es posible exigir el compromiso de no causar baja injustificada hasta el final del ejercicio económico que no podrá ser superior a 5 años.
Es posible que, para los casos de baja justificada, en los estatutos de la cooperativa se prevea la sustitución de un socio por otro, ya sea de la lista de los que se encuentran a la espera o propuesto por el que casa la baja.
Obligaciones de los socios
· Asistir a las reuniones de la Asamblea General y demás órganos colegiados de los el socio forme parte.
· Cumplir los acuerdos adoptados por los órganos sociales de la cooperativa.
· Participar en las actividades que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
· Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa cuya divulgación pudiera perjudicarla.
· No realizar actos competitivos con las actividades empresariales que desarrolla la cooperativa, salvo autorización expresa del Consejo Rector.
· Aceptar los cargos para los que el socio sea elegido, salvo causa justificada.
· Hacer el pago de las aportaciones al capital social en la forma y dentro de los plazos previstos.
· Participar en las actividades de formación.
El sistema de adjudicación o distribución entre los socios de las viviendas constituidas en régimen cooperativa debe contenerse en los estatutos de la sociedad o acordarse por la Asamblea General, con sujeción en todo caso, a los principios y caracteres de la cooperación.
Las aportaciones a la cooperativa.
Las aportaciones que se deben de realizar a favor de la cooperativa de viviendas deben de ser aprobadas por la asamblea genera y por tanto por ti si te incorporas en el periodo de constitución de la cooperativa y suelen consistir en:
· Aportaciones al capital social: Suelen representar cantidades, entre los 30,05 € y 30000 € respectivamente, cantidades que son reembolsables en el caso de que Ud. desee darse de baja de la cooperativa.
· Cuota de ingreso y cuotas periódicas: Se destinan a abonar los gastos de actuación de la sociedad cooperativa y los servicios que ésta realiza en su vida normal como sociedad deben de estar incluidas en el precio final de la vivienda (constitución, mantenimiento, administración, etc.) Estas cuotas no son reembolsables y tampoco pasan a formar parte del capital social.
· Aportaciones para financiar la vivienda y sus anexos: Se destinan directamente a abonar el coste de la vivienda.
Las cuantías de las distintas aportaciones a la cooperativa se determinan tras la realización del Plan de Financiación que deberá aprobar la Asamblea General de socios cooperativistas y admitir contractualmente y de forma individualizada cada socio.
Estas aportaciones se realizan mediante una entrega inicial, el resto del importe se fracciona en plazos periódicos que deberán ser satisfechos durante las obras de ejecución.
La Ley General de Cooperativas prevé la posibilidad de que Ud. cause baja en la cooperativa con el derecho a la restitución del capital entregado si se incorpora un nuevo socio.
También es posible que deba hacer frente a mayores pagos que los establecidos en el “Plan de Financiación” si se introducen modificaciones en el presupuesto, en las obras, o para responder de los posibles vicios ocultos o desperfectos que pueda presentar la vivienda.
Como hemos señalado, el socio se ahorra el beneficio empresarial que obtiene el promotor. Por otro lado y como contraprestación, será responsable, incluso económicamente, como miembro de la sociedad cooperativa, de las viviendas y locales que no se adjudiquen al final de la promoción.
LO IMPORTANTE DE UNA COOPERATIVA ES SABER COMO SE ENTRA Y SABER COMO SE SALE.
Antes de incorporarse a una cooperativa de viviendas, es aconsejable que te informes de determinados detalles que son importantes:
· Respecto a la cooperativa: La fecha de constitución su inscripción en el registro y las aportaciones a realizar, ten en cuenta que si la cooperativa es de verdad no suele tener los precios cerrados, porque tu vas a participar en todas las decisiones que se tomen desde tu incorporación en adelante, desembolso que es necesario efectuar al capital social de la cooperativa, el importe de la aportación necesaria para hacer frente a las primeras gestiones, los estatutos sociales.
· En cuanto a la promoción de la vivienda, es importante que preste atención las cuestiones relacionadas con la titularidad de los terrenos, los planes de edificación, el coste aproximado de la vivienda y anexos, el programa de financiación, el plazo de ejecución y las condiciones de transmisión de la vivienda o vinculación de la vivienda.
Respecto a este último punto, la vinculación de la vivienda, se trata de un periodo de tiempo en el que está restringida la libertad para vender la vivienda existiendo una especie de derecho de ‘retracto’ (derecho a revocar la venta de la vivienda) a favor de la cooperativa; así, si Ud. desea venderla dentro de este periodo deberá ofrecérsela a los socios que integren la cooperativa por orden de antigüedad, y si ninguno de ellos desea adquirirla, podrá venderla libremente. En la legislación autonómica en general el derecho de tanteo y retracto esta incluido a favor de la CCAA en todas las viviendas que tengan algún tipo de protección publica. El periodo de vinculación tiene una duración legal de 5 años aunque en los estatutos de la cooperativa puede señalar plazos superiores y nunca inferiores y además este derecho aunque no lo recogen los estatutos de manera oficial esta establecido de manera legal en la legislación de cooperativas.
¿ Que es una cooperativa de viviendas y cual es su objeto?
Una cooperativa es una asociación de personas o entidades con unas necesidades similares que se reúnen con la voluntad de solucionarlas en conjunto.
Las cooperativas de viviendas son entidades sin animo de lucro que pertenecen a lo que se denomina tercer sector es decir están encuadradas dentro de la que conocemos como economía social, Existe en España un organismo que regula y defiende la economía social que es el CES ( Consejo Económico Social) que es el máximo órgano de Economía Social y supervisor y garante de todo lo relacionado con la economía social, existe también CEPES ( Confederación Empresarial Española de Economía Social), donde se encuentran encuadradas también las cooperativas de viviendas.
Las cooperativas de viviendas son una formula de reunirse personas con unas mismas necesidades para solucionarles en conjunto formando una sociedad promotora de viviendas, es decir las cooperativas de viviendas son PROMOTORAS sin animo de lucro pero promotoras al fin y los socios de las cooperativas son las personas o entidades que conforman esa promotora.
Cual es la diferencia entre un promotor tradicional y una cooperativa? Fundamentalmente que los cooperativistas se ahorran todo el beneficio que obtiene el promotor que es mucho y además participa en la construcción y desarrollo de su vivienda, existen mas diferencias a favor de las cooperativas pero ya se indicaran mas adelante.
En general, una cooperativa de viviendas es una asociación de personas físicas o jurídicas (ojo no lo permiten todas las lesgilaciones autonómicas) que, teniendo intereses o necesidades socio-económicos comunes, desarrollan una actividad empresarial, distribuyéndose los resultados que produzca entre sus socios.
Motivos y presentación
Es decir que las cooperativas de viviendas tienen por objeto proporcionar a sus socios-promotores viviendas y/o locales, edificaciones y obras complementarias, pudiendo para ello adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y realizar aquellos trabajos, obras y servicios que sean necesarios, e incluso aportar directa y personalmente el trabajo de sus socios. El motivo de esta bitácora personal es el de tener una posibilidad de que las personas que han optado por hacerse una vivienda en cooperativa puedan encontrar una alternativa a foros que he leído y que me parecen una autentica manipulación por mas que se quiera encubrir de opiniones personales.
Primero deciros que este blog pretende ayudar y dar respuesta a preguntas y situaciones que se producen en la vida de las cooperativas de viviendas de las que soy un entusiasta admirador y además creo que son un modelo a desarrollar y utilizar de manera más frecuente para parar esta vorágine de precios en la que estamos inmersos.
Rogaría a los participante o aquellos que pregunten o respondan lo hagan con educación dejando sus exabruptos para otros foros.
Mucha de la información que se va a facilitar aquí desde este blog será información restringida por lo que espero que el uso indebido de ella no lleve al autor a las oficinas del INEN.
Estoy seguro que después de hoy podremos encontrar formulas mas adecuadas para cambiar algunas propuestas de la vivienda en las ciudades.
Roberto Jimenez
Los temas que se tocan aqui, estan desfasados, por dos cosas por el tiempo pasado y por estar escritos en otra situacion, pero los releido y creo que estan vigentes en su mayoria, de cualquier forma espero que sean un comienzo para poder abrir el de bate.
Rescatados de geomundos 22 5 2005
A lo largo de mi vida profesional he encontrado un buen numero de personas con unos proyectos sorprendentemente buenos, con unos objetivos definidos y muy claros pero que se han encontrado con una dificultad e acometerlos fundamentalmente por no saber como hacerlo o por no tener las personas adecuadas a su lado para orientarles en los pasos a dar.
Siempre he creído en la gran capacidad que tiene casi todo el mundo para tener ideas geniales y solo el hecho de pensar en el ridículo que pueden llegar a hacer o en la forma en que van a plantear su idea les desanima o les hecha atrás, existe un numero importante que o tienen ideas que ya están funcionando hace siglos y lo que les pasa s que ellos lo descubren en ese momento y aquello les parece una genialidad.
Existe también una serie e personas que lo que hacen es utilizar algo que ya funciona para que la idea el sistema o el tema en cuestión trabaje a su favor.
En las relaciones personales es relativamente fácil y por la propia naturaleza del ser humano el reunirse o juntarse para hacer cosas, y desde luego en función de mayores necesidades es más fácil el llegar a ponerse de acuerdo.
En este tipo de relaciones es normal que de conversaciones e café o de reuniones informales puedan aparecer asociaciones reuniones o colectivos con un objetivo inicial que en función de la aceptación que pueda tener, mejora el sistema y se consigue llegar a un buen fin de lo inicialmente planteado.
En otros caso la idea nace desde una profunda reflexión y después de analizar y estudiar todas las posibilidades de documentar y documentarse los propios promotores de la idea.
En el sector de las cooperativas e vivienda s sencillo el ponerse e acuerdo pues es un bien de primera necesidad y de acuerdo a ...
Es insultantemente fácil el ponerse e acuerdo para formar una cooperativa que es algo muy parecido a un proyecto empresarial y donde con la mejor voluntad se ponen de acuerdo cuatro amigos compañeros de trabajo para en algunos caso acometer proyectos de magnitudes superiores a los ingresos de cada uno de ellos durante los próximos mil años.
Bueno pues a pesar e eso y de algunas circunstancias adversas que el mercado inmobiliario depara, en muchos casos han sido capaces de hacerse realidad esos proyectos, bien por la vocación de algún componente del grupo inicial o bien, por la accion de algún hado del destino en otros.
No olvidemos que el tiempo en el sector inmobiliario lo ha arreglado todo tradicionalmente y es una experiencia que si ha resultado mala será fácil de ponerla en el olvido.
Estas circunstancias han hecho que en algunos casos los componentes e una posible cooperativa se hayan fijado no en los éxitos, si no en los fracasos y hayan tomado el acuerdo e seguir adelante con las experiencias negativas de otros colectivos.
LA DURACIÓN DE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDA
Los estatutos de la cooperativa deben fijar como plazo de duración mínima de la sociedad, el tiempo necesario para que las viviendas puedan ser adjudicadas individualmente a los socios, y subsistir otros 5 años más (como mínimo) a partir de la concesión de la cédula de habitabilidad o documento similar.
LA RENUNCIA A LOS DERECHOS DE UNA VIVIENDA
El socio que antes de adquirir la plena propiedad de la vivienda y, en todo caso, antes del transcurso de 5 años (salvo que por los estatutos se determine un plazo superior) contados a partir de la concesión de la cédula de habitabilidad, pretenda ceder su derecho sobre dicha vivienda, deberá ponerla a disposición de la cooperativa, ante el Consejo Rector.
Este órgano determinará, por orden de antigüedad, cuál de sus socios que se encuentra a la espera de adjudicación de vivienda, puede subrogarse en los derechos y obligaciones del que desea ceder sus derechos
.
Esta lista de socios “expectantes” debe figurar en el tablón de anuncios de la Cooperativa, así como en el Libro especial que debe llevar la cooperativa para estos casos.
Los Estatutos de constitución de la Cooperativa.
Los estatutos de la sociedad cooperativa regulan y establecen los requisitos que en cada caso se exigen para poder acceder a la condición de socio, las relaciones entre sus miembros, los derechos y deberes derivados de la condición de socio, la composición del Consejo Rector de la cooperativa... etc.
Entre otros los derechos y obligaciones más destacados de los socios de una cooperativa de viviendas se encuentran los siguientes:
Derechos de los socios
· Poder elegir y ser elegidos para desempeñar los cargos de los órganos sociales.
· Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos de la Asamblea General y demás órganos sociales.
· Recibir la información necesaria para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la condición de socios.
· Participar en la actividad empresarial que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
· Recibir intereses por las aportaciones al capital social, cuando así lo prevean los estatutos sociales.
· Recibir el beneficio neto obtenido de la venta o alquiler de los locales comerciales, cuyo importe se destina habitualmente en disminuir el coste de la vivienda.
· Recibir la actualización y devolución de las aportaciones al capital social.
· Darse de baja en la cooperativa de forma voluntaria, exigiéndose un preaviso por escrito al Consejo Rector.
El plazo de este preaviso no podrá ser superior a 3 meses, pero es posible exigir el compromiso de no causar baja injustificada hasta el final del ejercicio económico que no podrá ser superior a 5 años.
Es posible que, para los casos de baja justificada, en los estatutos de la cooperativa se prevea la sustitución de un socio por otro, ya sea de la lista de los que se encuentran a la espera o propuesto por el que casa la baja.
Obligaciones de los socios
· Asistir a las reuniones de la Asamblea General y demás órganos colegiados de los el socio forme parte.
· Cumplir los acuerdos adoptados por los órganos sociales de la cooperativa.
· Participar en las actividades que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
· Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa cuya divulgación pudiera perjudicarla.
· No realizar actos competitivos con las actividades empresariales que desarrolla la cooperativa, salvo autorización expresa del Consejo Rector.
· Aceptar los cargos para los que el socio sea elegido, salvo causa justificada.
· Hacer el pago de las aportaciones al capital social en la forma y dentro de los plazos previstos.
· Participar en las actividades de formación.
El sistema de adjudicación o distribución entre los socios de las viviendas constituidas en régimen cooperativa debe contenerse en los estatutos de la sociedad o acordarse por la Asamblea General, con sujeción en todo caso, a los principios y caracteres de la cooperación.
Las aportaciones a la cooperativa.
Las aportaciones que se deben de realizar a favor de la cooperativa de viviendas deben de ser aprobadas por la asamblea genera y por tanto por ti si te incorporas en el periodo de constitución de la cooperativa y suelen consistir en:
· Aportaciones al capital social: Suelen representar cantidades, entre los 30,05 € y 30000 € respectivamente, cantidades que son reembolsables en el caso de que Ud. desee darse de baja de la cooperativa.
· Cuota de ingreso y cuotas periódicas: Se destinan a abonar los gastos de actuación de la sociedad cooperativa y los servicios que ésta realiza en su vida normal como sociedad deben de estar incluidas en el precio final de la vivienda (constitución, mantenimiento, administración, etc.) Estas cuotas no son reembolsables y tampoco pasan a formar parte del capital social.
· Aportaciones para financiar la vivienda y sus anexos: Se destinan directamente a abonar el coste de la vivienda.
Las cuantías de las distintas aportaciones a la cooperativa se determinan tras la realización del Plan de Financiación que deberá aprobar la Asamblea General de socios cooperativistas y admitir contractualmente y de forma individualizada cada socio.
Estas aportaciones se realizan mediante una entrega inicial, el resto del importe se fracciona en plazos periódicos que deberán ser satisfechos durante las obras de ejecución.
La Ley General de Cooperativas prevé la posibilidad de que Ud. cause baja en la cooperativa con el derecho a la restitución del capital entregado si se incorpora un nuevo socio.
También es posible que deba hacer frente a mayores pagos que los establecidos en el “Plan de Financiación” si se introducen modificaciones en el presupuesto, en las obras, o para responder de los posibles vicios ocultos o desperfectos que pueda presentar la vivienda.
Como hemos señalado, el socio se ahorra el beneficio empresarial que obtiene el promotor. Por otro lado y como contraprestación, será responsable, incluso económicamente, como miembro de la sociedad cooperativa, de las viviendas y locales que no se adjudiquen al final de la promoción.
LO IMPORTANTE DE UNA COOPERATIVA ES SABER COMO SE ENTRA Y SABER COMO SE SALE.
Antes de incorporarse a una cooperativa de viviendas, es aconsejable que te informes de determinados detalles que son importantes:
· Respecto a la cooperativa: La fecha de constitución su inscripción en el registro y las aportaciones a realizar, ten en cuenta que si la cooperativa es de verdad no suele tener los precios cerrados, porque tu vas a participar en todas las decisiones que se tomen desde tu incorporación en adelante, desembolso que es necesario efectuar al capital social de la cooperativa, el importe de la aportación necesaria para hacer frente a las primeras gestiones, los estatutos sociales.
· En cuanto a la promoción de la vivienda, es importante que preste atención las cuestiones relacionadas con la titularidad de los terrenos, los planes de edificación, el coste aproximado de la vivienda y anexos, el programa de financiación, el plazo de ejecución y las condiciones de transmisión de la vivienda o vinculación de la vivienda.
Respecto a este último punto, la vinculación de la vivienda, se trata de un periodo de tiempo en el que está restringida la libertad para vender la vivienda existiendo una especie de derecho de ‘retracto’ (derecho a revocar la venta de la vivienda) a favor de la cooperativa; así, si Ud. desea venderla dentro de este periodo deberá ofrecérsela a los socios que integren la cooperativa por orden de antigüedad, y si ninguno de ellos desea adquirirla, podrá venderla libremente. En la legislación autonómica en general el derecho de tanteo y retracto esta incluido a favor de la CCAA en todas las viviendas que tengan algún tipo de protección publica. El periodo de vinculación tiene una duración legal de 5 años aunque en los estatutos de la cooperativa puede señalar plazos superiores y nunca inferiores y además este derecho aunque no lo recogen los estatutos de manera oficial esta establecido de manera legal en la legislación de cooperativas.
¿ Que es una cooperativa de viviendas y cual es su objeto?
Una cooperativa es una asociación de personas o entidades con unas necesidades similares que se reúnen con la voluntad de solucionarlas en conjunto.
Las cooperativas de viviendas son entidades sin animo de lucro que pertenecen a lo que se denomina tercer sector es decir están encuadradas dentro de la que conocemos como economía social, Existe en España un organismo que regula y defiende la economía social que es el CES ( Consejo Económico Social) que es el máximo órgano de Economía Social y supervisor y garante de todo lo relacionado con la economía social, existe también CEPES ( Confederación Empresarial Española de Economía Social), donde se encuentran encuadradas también las cooperativas de viviendas.
Las cooperativas de viviendas son una formula de reunirse personas con unas mismas necesidades para solucionarles en conjunto formando una sociedad promotora de viviendas, es decir las cooperativas de viviendas son PROMOTORAS sin animo de lucro pero promotoras al fin y los socios de las cooperativas son las personas o entidades que conforman esa promotora.
Cual es la diferencia entre un promotor tradicional y una cooperativa? Fundamentalmente que los cooperativistas se ahorran todo el beneficio que obtiene el promotor que es mucho y además participa en la construcción y desarrollo de su vivienda, existen mas diferencias a favor de las cooperativas pero ya se indicaran mas adelante.
En general, una cooperativa de viviendas es una asociación de personas físicas o jurídicas (ojo no lo permiten todas las lesgilaciones autonómicas) que, teniendo intereses o necesidades socio-económicos comunes, desarrollan una actividad empresarial, distribuyéndose los resultados que produzca entre sus socios.
Motivos y presentación
Es decir que las cooperativas de viviendas tienen por objeto proporcionar a sus socios-promotores viviendas y/o locales, edificaciones y obras complementarias, pudiendo para ello adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y realizar aquellos trabajos, obras y servicios que sean necesarios, e incluso aportar directa y personalmente el trabajo de sus socios. El motivo de esta bitácora personal es el de tener una posibilidad de que las personas que han optado por hacerse una vivienda en cooperativa puedan encontrar una alternativa a foros que he leído y que me parecen una autentica manipulación por mas que se quiera encubrir de opiniones personales.
Primero deciros que este blog pretende ayudar y dar respuesta a preguntas y situaciones que se producen en la vida de las cooperativas de viviendas de las que soy un entusiasta admirador y además creo que son un modelo a desarrollar y utilizar de manera más frecuente para parar esta vorágine de precios en la que estamos inmersos.
Rogaría a los participante o aquellos que pregunten o respondan lo hagan con educación dejando sus exabruptos para otros foros.
Mucha de la información que se va a facilitar aquí desde este blog será información restringida por lo que espero que el uso indebido de ella no lleve al autor a las oficinas del INEN.
Estoy seguro que después de hoy podremos encontrar formulas mas adecuadas para cambiar algunas propuestas de la vivienda en las ciudades.
Roberto Jimenez
lunes, agosto 09, 2010
PRESENTACION
En esta primera entrada en el blog, me gustaría poder hacer una breve descripción de lo que va a ser el blog y lo que pretendo lograr con él.
Parece que lo importante es hacer una introducción de quien soy para aquellos que estén interesados en el autor o quieran saber con quien hablan.
Mi nombre es Roberto Jiménez y mi profesión aunque no es la formación especifica que recibí, es la de asesor de sociedades cooperativas de viviendas, formador y empresario.
Debo de decir que en esta ultima faceta quizás no muy afortunada, no por los logros alcanzados, sino porque una serie de circunstancias que envolvieron esta etapa y me llevado al bode de la bancarrota y por supuesto a una situación económica deplorable a nivel personal.
A lo largo de los 30 años como profesional he colaborado en la entregada de mas de quince mil viviendas lo cual hace que me sienta orgulloso y a la vez este satisfecho, por supuesto casi todas en régimen de cooperativa, ejerciendo como gestor.
Esa experiencia ha logrado mucha darme innumerables satisfacciones y también algún que otro disgusto, pero en la balanza debo decir que se inclina hacia la parte positiva, pesan mas los momentos gratificantes profesionalmente con los socios que se han encontrado satisfechos con experiencia de acceder a su vivienda.
Como se puede imaginar, a lo largo de tantas viviendas y tantas sociedades cooperativas, me ha pasado de todo, por eso quiero poner mi experiencia a disposición de quien la requiera para poder ayudarle. O simplemente poder hablar para comentar como va su promoción, o cooperativa.
También me gustaría volver a realizar alguna cooperativa, pero adecuada y adaptada a los nuevos tiempos, es decir diferente no en el objetivo, que seria el mismo lograr viviendas a precio de costo para aquellos que crean que el sistema es valido, pero si en la forma de alcanzarlo.
A lo largo de mi vida profesional he recibido innumerables muestras de apoyo a la labor que desarrollaba y también una gran colaboración que ha ayudado mucho en mi formación y sin lugar a dudas la mejor escuela que he tenido ha sido la de los propios cooperativista y comuneros que son los que más saben, durante el tiempo que he dedicado a la formación de personas para desarrollar la misma labor que yo he hecho, me he dado cuenta de que lo único que necesitan es aprender a escuchar a sus propios socios.
Es mi intención que este blog pueda ser útil para los objetivos que me he marcado en los próximos años y poder contar con vuestra opinión para que me digáis como queréis que s hagan las cosas en cooperativa, vuestra opinión y sugerencias son imprescindibles para mí.
No solo espero que sea eficaz para un lado, espero que sea útil y muy efectivo para vosotros, y para lograrlo pongo a vuestra disposición toda mi experiencia y conocimiento, de forma que ayude a resolver problemas y situaciones que actualmente estéis viviendo.
En próximas entradas iré escribiendo aquellas experiencias que he vivido pero que solo son batallitas del abuelo, pero espero poder contar además y es lo importante, que vamos a hacer en el futuro, sobre todo en la situación de crisis que vivimos.
Roberto Jiménez.
Parece que lo importante es hacer una introducción de quien soy para aquellos que estén interesados en el autor o quieran saber con quien hablan.
Mi nombre es Roberto Jiménez y mi profesión aunque no es la formación especifica que recibí, es la de asesor de sociedades cooperativas de viviendas, formador y empresario.
Debo de decir que en esta ultima faceta quizás no muy afortunada, no por los logros alcanzados, sino porque una serie de circunstancias que envolvieron esta etapa y me llevado al bode de la bancarrota y por supuesto a una situación económica deplorable a nivel personal.
A lo largo de los 30 años como profesional he colaborado en la entregada de mas de quince mil viviendas lo cual hace que me sienta orgulloso y a la vez este satisfecho, por supuesto casi todas en régimen de cooperativa, ejerciendo como gestor.
Esa experiencia ha logrado mucha darme innumerables satisfacciones y también algún que otro disgusto, pero en la balanza debo decir que se inclina hacia la parte positiva, pesan mas los momentos gratificantes profesionalmente con los socios que se han encontrado satisfechos con experiencia de acceder a su vivienda.
Como se puede imaginar, a lo largo de tantas viviendas y tantas sociedades cooperativas, me ha pasado de todo, por eso quiero poner mi experiencia a disposición de quien la requiera para poder ayudarle. O simplemente poder hablar para comentar como va su promoción, o cooperativa.
También me gustaría volver a realizar alguna cooperativa, pero adecuada y adaptada a los nuevos tiempos, es decir diferente no en el objetivo, que seria el mismo lograr viviendas a precio de costo para aquellos que crean que el sistema es valido, pero si en la forma de alcanzarlo.
A lo largo de mi vida profesional he recibido innumerables muestras de apoyo a la labor que desarrollaba y también una gran colaboración que ha ayudado mucho en mi formación y sin lugar a dudas la mejor escuela que he tenido ha sido la de los propios cooperativista y comuneros que son los que más saben, durante el tiempo que he dedicado a la formación de personas para desarrollar la misma labor que yo he hecho, me he dado cuenta de que lo único que necesitan es aprender a escuchar a sus propios socios.
Es mi intención que este blog pueda ser útil para los objetivos que me he marcado en los próximos años y poder contar con vuestra opinión para que me digáis como queréis que s hagan las cosas en cooperativa, vuestra opinión y sugerencias son imprescindibles para mí.
No solo espero que sea eficaz para un lado, espero que sea útil y muy efectivo para vosotros, y para lograrlo pongo a vuestra disposición toda mi experiencia y conocimiento, de forma que ayude a resolver problemas y situaciones que actualmente estéis viviendo.
En próximas entradas iré escribiendo aquellas experiencias que he vivido pero que solo son batallitas del abuelo, pero espero poder contar además y es lo importante, que vamos a hacer en el futuro, sobre todo en la situación de crisis que vivimos.
Roberto Jiménez.
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