Existen los ciclos en todos los aspectos de la vida y en el del sector inmobiliario igual pero con más repercusión mediática y unos efectos económicos que afectan a todo el mundo tanto a los que buscan una vivienda para comenzar su proyecto de vida como para aquellos que desean vender la suya porque su ciclo de utilidad ya ha vencido.
En estos momentos estamos atravesando un periodo que va de un ciclo a otro, eso es algo evidente no hace falta ser economista ni adivino para alcanzar a ver lo que está pasando y adivinar lo que no va a ocurrir en el futuro, lo auténticamente difícil es adivinar por donde van a trascurrir los hechos e intentar adivinar cuál va a ser el futuro del sector inmobiliario.
En el apartado de predicciones podemos hacer caso a las catastrofistas y que auguran el fin del sector, pero después de haber sufrido los últimos cuatro años y de ver como se han producido los acontecimientos, debo de considerar que empiezo a ser optimista en cuanto al futuro de este sector, podemos pensar que ya no van a hacer falta más viviendas porque existe un parque exagerado de vivienda vacías, que no se van a vender más viviendas nuevas porque no van a existir clientes solventes y un largo etc. que lo podéis seguir por los periódicos todos los días en sus páginas económicas.
¿Pero realmente existe tanto problema con la vivienda? Por ejemplo como le afecta al usuario que tiene una vivienda donde reside, es decir su domicilio habitual, pues que en vez de vivir en una vivienda de 10 ahora vive en una vivienda de 8 y eso ¿es importante? Pues parte de que patrimonialmente este usuario es un poco menos solvente pero a la hora de vivir en su casa, no va a sentir la diferencia entre abrir la puerta de su casa de valor 10 o abrir la puerta de su casa de valor 8, existen claras diferencias según los economistas, parece ser, pues yo no he llegado a entenderlo en su totalidad además creo que no vale el esfuerzo de intentarlo.
Está claro que al ciudadano de a pie en la parte de su vivienda no le afecta nada o casi nada en el día a día, lo que si le afecta es que por ese motivo no se hagan más viviendas y nuestros jóvenes no encuentren trabajo y por tanto no puedan iniciar su proyecto de vida.
Ahora entramos en a quien realmente afecta el problema de la vivienda, y es a todos esos promotores que se han quedado con sus pisos sin vender, pero que con el tiempo los venderán perdiendo mucho dinero o se los quedara la institución financiera sacando menos dinero que tenía pensado o incluso perdiendo, porque es mejor perder algo que perder todo el último informe del BE decía que las entidades financiera tenían que provisionar el 100 % del valor de la hipoteca en los pisos que se adjudiquen en dación de pago en el plazo de un año. Es cierto que el problema de la vivienda es grave para promotores y para bancos pero hasta aquí el ciudadano que quiere comprarse un piso está viendo los toros desde la barrera.
El problema es que el ciudadano no es eterno y ve pasar el tiempo esperando saber cuándo es el momento de comprar y no equivocarse, leyendo informes y previsiones de la inversión en el sector inmobiliario de todo el mundo, en definitiva casi haciendo la carrera de económicas por libre para así comprar en el momento justo.
Pero como decía al principio estamos en un cambio de ciclo y lo que sabemos seguro que no va a pasar, que es lo que ha pasado hasta ahora y eso supone que el precio de la vivienda va subir siempre, o no, eso lo hemos visto en el último periodo que la vivienda va a sufrir una revalorización eso es probable en algunas zonas y con mucho tiempo por delante pero creo no equivocarme si vaticino que el precio de la vivienda se mantendrá como mucho a precios constantes y si no tenemos en cuenta que las viviendas que tenemos hoy se van a quedar desfasadas en muy poco tiempo ahora por el código técnico de la edificación pero en muy poco tiempo asistiremos a ver que todas las viviendas deberán tener un costo energético sostenible, y entiendo por sostenible que lo podamos pagar con nuestro sueldo, y el costo de los suministros será caro por lo que exigiremos que nuestras casas reciclen todo lo reciclable y el costo de los desplazamientos será más caro en tiempo y dinero.
Alguien pensara que el ciudadano de a pie le quedan pocas esperanzas, y aquí es donde entra la posibilidad de que este ciudadano se convierta en un elemento proactivo y comience a participar en las decisiones que tanto le afectan y de paso utilizar los conocimientos adquiridos de economía , para interactuar debe de encontrar un medio que le permita participar, pero esto es una cuestión que ni puede hacer de manera individual pues puede resultar muy caro, pero ¿ por qué no entrar en una cooperativa de viviendas? , bueno las cooperativas de viviendas al uso las conoce el ciudadano y no se termina de fiar de ellas.
Está claro que nos encontramos en un cambio de ciclo donde ya prevemos que nada va a ser igual y por tanto porque deben ser iguales las cooperativas , auguro también que a pesar de ser el sistema más efectivo en un futuro inmediato también van a tener que ser diferentes se van a tener que adaptar al nuevo ciclo, los cooperativistas entraran en la cooperativa pero sin ningún compromiso solo en el caso de que existe la posibilidad de acceder a una vivienda en el lugar que desea con el proyecto en el que ha podido opinar y adaptar su vivienda a sus preferencias y gustos, seguirá adelante mientras seguirá a la espera de su vivienda pero sin arriesgar su dinero solo lo arriesgara en el momento de que exista una opción de vivienda que se adapte a sus necesidades y tenga total garantía de entrega así como lograda la forma de financiarla, por lo que también vaticino que las cooperativas van a ser más largas en el tiempo y además sin garantías de revalorización, cuestión que espero tomen nota los ayuntamientos a la hora de valorar las contribuciones y las oficinas catastrales .
Parece evidente que estamos todos de acuerdo en que a partir de ahora las cosas no van a ser iguales pero que sean diferentes o que nos impongan la diferencia de cómo van a ser creo que deberíamos abrir un debate ahora que estamos a tiempo en cómo queremos que sea, cuanto menos en este sector donde se podían contemplar las cooperativas de viviendas de uso , las cooperativas de viviendas de alquiler, etc., estoy seguro de que existen tres mil ideas de cómo queremos que sea el futuro por lo menos en la parte de la vivienda, pero sin ideas demagógicas ni utópicas viendo cosas que se puedan hacer pero que por si acaso nos pillen preparados.
Roberto Jiménez
lunes, septiembre 06, 2010
jueves, agosto 26, 2010
LA VIVIENDA NUEVA A PRECIO DE COSTO PUEDE HABER TOCADO FONDO
Hemos pasado de una situación de gestionar la abundancia a una situación de gestionar la escasez, de una forma radical y traumática en algunos casos, esto en algunos casos ayuda a la economía, dicen los expertos, y además nos deberemos ir acostumbrando a que esto sea de esta forma y mas pensando en el futuro, que no aparece muy claro.
Leía hoy en los boletines económicos que en EEUU han caído las ventas de vivienda nueva, y consecuentemente el precio de las mismas, el motivo es que a pesar de que los tipos de interés estén bajo y que la banca americana haya inundado de liquidez el mercado, los americanos de a pie no quieren pedir créditos para nada, y las empresas han renunciado al crecimiento si tiene que ser a base de crédito.
Esto mismo es lo que está ocurriendo en España en la actualidad con la diferencia de que aquí los bancos no han inyectado liquidez y la poca que han inyectado es para facilitar créditos a aquellos que no los necesitan. En algunos casos en darse créditos a empresas formadas por ellos mismos a fin de que se hagan cargo de los pisos que ha sido fallidos con el fin de no tener que meterlos en fallidos en sus cuentas de resultados. Ya sabes lo que es un banco, un ente que te deja paraguas cuando no llueve.
En España está ocurriendo lo mismo que en EEUU pero más despacio, el precio de la vivienda en España está formado por la suma de varios precios parciales que dan un resultado final, precio del suelo, precio de los proyectos, precios de las licencias, precios de la construcción y por ultimo precios del dinero y los impuestos.
Bien pues si los costos del suelo no bajan, si los precios de los proyectos están definidos por los colegios profesionales, el precio de las licencias tampoco bajan, tampoco lo hace el precio de la construcción pues dicen los constructores que están al límite, los bancos no bajan el coste de la financiación o simplemente no la dan porque no les resulta rentable o supone mucho riesgo y por supuesto el estado y ayuntamientos tampoco bajan el precio. ¿Donde se puede recortar para que bajen los precios?
El suelo debía de regalarlo el estado pero solo a efectos de derechos de edificabilidad, pero no olvidemos que esto es una fuente de financiación del estado y de los ayuntamientos a la que no pueden renunciar, estamos viendo lo que ocurre en los concursos de suelo que han estado haciendo subastas continuamente, excepto en las viviendas de protección oficial que salían al precio que marcaba el índice del ministerio o de la comunidad autónoma correspondiente. ¿Ahora que van a desaparecer las viviendas de protección oficial que va a suponer? Ojo yo digo que van a desaparecer las VPO tal y como las conocemos actualmente, van a quedar las viviendas de protección pública para aquello cuyo ingresos sean menores a 21.000 € anuales. Personas que quizá no estén pensando en comprar una vivienda, sobre todo porque ingresan esa cantidad ahora pero el compromiso que adquieren para pagarlo es de veinticinco años.
El margen que se podía recortar es el de los promotores, pero dudo yo que existan promotores que se conformen con un margen de beneficio y con el riesgo que supone una operación de largo plazo con la incertidumbre del mercado actual, que sea inferior al diez por ciento.
Pensando en esto se han lanzado todos los promotores a hacer cooperativas de viviendas, en muchos casos sin conocer el funcionamiento de estas sociedades. Pensando que él lo mismo que hacer una promoción pero sin riesgo, si saber que quien tiene la última decisión es el cooperativista porque para eso asume el riesgo y la iniciativa.
Entonces si analizamos que se pueda hacer una cooperativa sobre suelo regalado o casi, rebajando los costos de los todos los actores a márgenes que son razonables y si además logramos que se otorgue la financiación y que existan personas que decidan incorporarse a un proyecto financiero para toda su vida estaremos haciendo piso a precios que van a estar fuera de marcado de la vivienda protegida.
Con esto no pretendo decir que la inmensa mayoría no intente comprar una vivienda según su criterio y buen conocimiento, solo digo que los precios a que se adquiera ese bien de primerísima necesidad, en el caso de que se haga en régimen de cooperativa, será siempre a precio de costo y es verdad que los precios de costo pueden variar en el mercado según la demanda, puedo pensar que la opción actual es buena, lo que no impide no obstante que desde fuera existan genta que tenga el criterio de que se puede comprar más barato que en cooperativa y que solo hay que esperar, estoy de acuerdo en que pueden aparecer estas opciones o no pero además esas opciones tienen la ventaja de que son viviendas ya construidas que podemos ver y ocupar inmediatamente, si deciden aprobarnos el cien por cien de la financiación , si el caso de que sea una entidad la que nos lo haya ofertado.
Entonces parece sencillo pues, si el comprar de manera conjunta abarata la compra, hagamos una cooperativa de compradores de ofertas inmobiliarias, no podría ser una cooperativa de viviendas probablemente pero sería una cooperativa la que hiciera la primera trasmisión sujeta a IVA y posteriormente la adquirirían los socios mediante el pago de trasmisiones patrimoniales que es una opción fiscal más barata.
Roberto Jiménez
Leía hoy en los boletines económicos que en EEUU han caído las ventas de vivienda nueva, y consecuentemente el precio de las mismas, el motivo es que a pesar de que los tipos de interés estén bajo y que la banca americana haya inundado de liquidez el mercado, los americanos de a pie no quieren pedir créditos para nada, y las empresas han renunciado al crecimiento si tiene que ser a base de crédito.
Esto mismo es lo que está ocurriendo en España en la actualidad con la diferencia de que aquí los bancos no han inyectado liquidez y la poca que han inyectado es para facilitar créditos a aquellos que no los necesitan. En algunos casos en darse créditos a empresas formadas por ellos mismos a fin de que se hagan cargo de los pisos que ha sido fallidos con el fin de no tener que meterlos en fallidos en sus cuentas de resultados. Ya sabes lo que es un banco, un ente que te deja paraguas cuando no llueve.
En España está ocurriendo lo mismo que en EEUU pero más despacio, el precio de la vivienda en España está formado por la suma de varios precios parciales que dan un resultado final, precio del suelo, precio de los proyectos, precios de las licencias, precios de la construcción y por ultimo precios del dinero y los impuestos.
Bien pues si los costos del suelo no bajan, si los precios de los proyectos están definidos por los colegios profesionales, el precio de las licencias tampoco bajan, tampoco lo hace el precio de la construcción pues dicen los constructores que están al límite, los bancos no bajan el coste de la financiación o simplemente no la dan porque no les resulta rentable o supone mucho riesgo y por supuesto el estado y ayuntamientos tampoco bajan el precio. ¿Donde se puede recortar para que bajen los precios?
El suelo debía de regalarlo el estado pero solo a efectos de derechos de edificabilidad, pero no olvidemos que esto es una fuente de financiación del estado y de los ayuntamientos a la que no pueden renunciar, estamos viendo lo que ocurre en los concursos de suelo que han estado haciendo subastas continuamente, excepto en las viviendas de protección oficial que salían al precio que marcaba el índice del ministerio o de la comunidad autónoma correspondiente. ¿Ahora que van a desaparecer las viviendas de protección oficial que va a suponer? Ojo yo digo que van a desaparecer las VPO tal y como las conocemos actualmente, van a quedar las viviendas de protección pública para aquello cuyo ingresos sean menores a 21.000 € anuales. Personas que quizá no estén pensando en comprar una vivienda, sobre todo porque ingresan esa cantidad ahora pero el compromiso que adquieren para pagarlo es de veinticinco años.
El margen que se podía recortar es el de los promotores, pero dudo yo que existan promotores que se conformen con un margen de beneficio y con el riesgo que supone una operación de largo plazo con la incertidumbre del mercado actual, que sea inferior al diez por ciento.
Pensando en esto se han lanzado todos los promotores a hacer cooperativas de viviendas, en muchos casos sin conocer el funcionamiento de estas sociedades. Pensando que él lo mismo que hacer una promoción pero sin riesgo, si saber que quien tiene la última decisión es el cooperativista porque para eso asume el riesgo y la iniciativa.
Entonces si analizamos que se pueda hacer una cooperativa sobre suelo regalado o casi, rebajando los costos de los todos los actores a márgenes que son razonables y si además logramos que se otorgue la financiación y que existan personas que decidan incorporarse a un proyecto financiero para toda su vida estaremos haciendo piso a precios que van a estar fuera de marcado de la vivienda protegida.
Con esto no pretendo decir que la inmensa mayoría no intente comprar una vivienda según su criterio y buen conocimiento, solo digo que los precios a que se adquiera ese bien de primerísima necesidad, en el caso de que se haga en régimen de cooperativa, será siempre a precio de costo y es verdad que los precios de costo pueden variar en el mercado según la demanda, puedo pensar que la opción actual es buena, lo que no impide no obstante que desde fuera existan genta que tenga el criterio de que se puede comprar más barato que en cooperativa y que solo hay que esperar, estoy de acuerdo en que pueden aparecer estas opciones o no pero además esas opciones tienen la ventaja de que son viviendas ya construidas que podemos ver y ocupar inmediatamente, si deciden aprobarnos el cien por cien de la financiación , si el caso de que sea una entidad la que nos lo haya ofertado.
Entonces parece sencillo pues, si el comprar de manera conjunta abarata la compra, hagamos una cooperativa de compradores de ofertas inmobiliarias, no podría ser una cooperativa de viviendas probablemente pero sería una cooperativa la que hiciera la primera trasmisión sujeta a IVA y posteriormente la adquirirían los socios mediante el pago de trasmisiones patrimoniales que es una opción fiscal más barata.
Roberto Jiménez
martes, agosto 24, 2010
¿ES NECESARIO METERSE EN UNA COOPERATIVA PARA TENER PISO?
El domingo decidí hacer un extra y junto con mi familia decidimos ir a comer a un restaurante.
La casualidad hizo que en la mesa de al lado un pareja en compañía de los padres de ella comenzaran una conversación que por el tono no quedaba mas remedio que oírla, además el tema me interesaba, y aunque no suelo ser indiscreto con las conversaciones ajenas en este caso tendría que haberla escuchado por, repito, el volumen en que hablaban.
Eran una pareja que habían decidido darse de baja en una cooperativa a la que pertenecían, y todo su interés era demostrar a los padres de ella, el acierto en la decisión que habían tomado.
Reconozco que durante las dos horas de esa comida pude hacer un máster del sentimiento de unos cooperativistas ante una decisión, teóricamente meditada y por lo que pude deducir, por unos cooperativistas que se habían metido en una cooperativa sin saber muy bien donde entraban.
El mundo de las cooperativa de vivienda se ha convertido en una formula mas de hacer negocio inmobiliario en la mayoría de los casos, yo pediría a los interesados en acceder a una vivienda que antes de meterse en un negocio como este se informaran y se interesaran en cómo funciona.
Las grandes inmobiliarias han copado un segmento del mercado del mercado haciendo o queriendo hacer cooperativas, en muchos casos solo tiene el enunciado, mediante la fórmula de intentar hacer una promoción de viviendas sobre un suelo que ya tienen y que de no hacer una cooperativa tendrían problemas para sacarlo.
Algunas cooperativa funcionan como deben de funcionar, ellas deciden como hacer las cosas, eligen a sus legítimos representantes después deciden como se van a hacer las cosas y como van a ser sus viviendas.
Si el tema de la cooperativa no está claro, me refiero que realmente sepamos que vamos a entrar en una cooperativa que con nuestras decisiones vamos a ayudar a terminarla al mejor precio y condiciones, creo que no vale la pena meterse en eso. Existen en la actualidad formulas para lograr ser propietario de tu vivienda, a lo mejor un poco más cara, pero sin tener que tomar decisiones.
Debemos de tener en cuenta que el mundo en que nos vamos a meter, es complicado tiene facetas financieras, urbanísticas, contables, fiscales, técnicas que por su complejidad no aconsejaría a nadie que acometiera sin tener un buen asesoramiento. Para desarrollar esta función están las gestoras que en definitiva te van a permitir hacer el seguimiento de tu cooperativa simplemente con controlar lo que hace y por supuesto contando siempre con que es una empresa de confianza o un gestor con probada experiencia y garantizada su buena voluntad mediante el control exhaustivo de su actividad.
A pesar de todas las dificultades que aparecen en el horizonte, soy un firme defensor del sistema de cooperativas de viviendas, no en la forma que las conocemos actualmente pero si en el fondo. Entiendo que asumir el riesgo de hacer un negocio propio y montar tu propia empresa encima con otros socios, es algo muy serio y es eso lo que haces cuando te incorporas a una cooperativa de viviendas. Debe de tener una retribución en forma de ahorro o de ventajas frente a la promoción tradicional que de otra forma no compensa.
Aunque lo difícil es reunirte con ciudadanos que estén en esa misma situación que tu y que tengan las mismas o parecidas necesidades y que además quieran hacer ese viaje contigo con lo que supone de aventura, pero ojo que en esto nos jugamos algo muy importante que es la compra mas importante en cuantía que seguramente vayamos a hacer a lo largo de nuestra vida y con compromisos de pago a lo largo de veinte años o más.
Por ello me sorprendo cuando leo en los foros al uso la opinión de cooperativistas, que dicen que les han engañado que si no se cumplen los plazos, que si va salir más caro de lo que tenían previsto que si la constructora no cumple etc. Etc. es muy importante el saber donde nos estamos metiendo, conocer a los que van a ser nuestros vecino a lo largo de x años que tipo de gente es si luego cuando todos tengamos hijos van a poder convivir, por ello mi sorpresa de la cantidad de foros que ponen a su futura promoción a caldo, cuando son ellos mismos los que han autorizado todo eso.
Después de todo esto me declaro acérrimo defensor del sistema cooperativo y estoy trabajando ya en formulas que permitan corregir los máximos problemas posibles, pero sin caer en la utopía de lo que no se puede realizar.
Roberto Jiménez
La casualidad hizo que en la mesa de al lado un pareja en compañía de los padres de ella comenzaran una conversación que por el tono no quedaba mas remedio que oírla, además el tema me interesaba, y aunque no suelo ser indiscreto con las conversaciones ajenas en este caso tendría que haberla escuchado por, repito, el volumen en que hablaban.
Eran una pareja que habían decidido darse de baja en una cooperativa a la que pertenecían, y todo su interés era demostrar a los padres de ella, el acierto en la decisión que habían tomado.
Reconozco que durante las dos horas de esa comida pude hacer un máster del sentimiento de unos cooperativistas ante una decisión, teóricamente meditada y por lo que pude deducir, por unos cooperativistas que se habían metido en una cooperativa sin saber muy bien donde entraban.
El mundo de las cooperativa de vivienda se ha convertido en una formula mas de hacer negocio inmobiliario en la mayoría de los casos, yo pediría a los interesados en acceder a una vivienda que antes de meterse en un negocio como este se informaran y se interesaran en cómo funciona.
Las grandes inmobiliarias han copado un segmento del mercado del mercado haciendo o queriendo hacer cooperativas, en muchos casos solo tiene el enunciado, mediante la fórmula de intentar hacer una promoción de viviendas sobre un suelo que ya tienen y que de no hacer una cooperativa tendrían problemas para sacarlo.
Algunas cooperativa funcionan como deben de funcionar, ellas deciden como hacer las cosas, eligen a sus legítimos representantes después deciden como se van a hacer las cosas y como van a ser sus viviendas.
Si el tema de la cooperativa no está claro, me refiero que realmente sepamos que vamos a entrar en una cooperativa que con nuestras decisiones vamos a ayudar a terminarla al mejor precio y condiciones, creo que no vale la pena meterse en eso. Existen en la actualidad formulas para lograr ser propietario de tu vivienda, a lo mejor un poco más cara, pero sin tener que tomar decisiones.
Debemos de tener en cuenta que el mundo en que nos vamos a meter, es complicado tiene facetas financieras, urbanísticas, contables, fiscales, técnicas que por su complejidad no aconsejaría a nadie que acometiera sin tener un buen asesoramiento. Para desarrollar esta función están las gestoras que en definitiva te van a permitir hacer el seguimiento de tu cooperativa simplemente con controlar lo que hace y por supuesto contando siempre con que es una empresa de confianza o un gestor con probada experiencia y garantizada su buena voluntad mediante el control exhaustivo de su actividad.
A pesar de todas las dificultades que aparecen en el horizonte, soy un firme defensor del sistema de cooperativas de viviendas, no en la forma que las conocemos actualmente pero si en el fondo. Entiendo que asumir el riesgo de hacer un negocio propio y montar tu propia empresa encima con otros socios, es algo muy serio y es eso lo que haces cuando te incorporas a una cooperativa de viviendas. Debe de tener una retribución en forma de ahorro o de ventajas frente a la promoción tradicional que de otra forma no compensa.
Aunque lo difícil es reunirte con ciudadanos que estén en esa misma situación que tu y que tengan las mismas o parecidas necesidades y que además quieran hacer ese viaje contigo con lo que supone de aventura, pero ojo que en esto nos jugamos algo muy importante que es la compra mas importante en cuantía que seguramente vayamos a hacer a lo largo de nuestra vida y con compromisos de pago a lo largo de veinte años o más.
Por ello me sorprendo cuando leo en los foros al uso la opinión de cooperativistas, que dicen que les han engañado que si no se cumplen los plazos, que si va salir más caro de lo que tenían previsto que si la constructora no cumple etc. Etc. es muy importante el saber donde nos estamos metiendo, conocer a los que van a ser nuestros vecino a lo largo de x años que tipo de gente es si luego cuando todos tengamos hijos van a poder convivir, por ello mi sorpresa de la cantidad de foros que ponen a su futura promoción a caldo, cuando son ellos mismos los que han autorizado todo eso.
Después de todo esto me declaro acérrimo defensor del sistema cooperativo y estoy trabajando ya en formulas que permitan corregir los máximos problemas posibles, pero sin caer en la utopía de lo que no se puede realizar.
Roberto Jiménez
jueves, agosto 19, 2010
CRISIS Y COOPERATIVAS
En los últimos tiempos hemos podido comprobar que las cooperativas de viviendas también están sufriendo la crisis.
Alguno preguntara ¿ Como le va a afectar la crisis a mi cooperativa si yo pago religiosamente lo que me han pedido? , es cierto que según los criterios lógicos, no tenias porque sufrir incidente alguno pero, siempre hay un pero, que tu seas de los que pagas y tus compañeros de cooperativa no lo hagan, que se produzcan bajas que dejen la cooperativa que no pueda atender sus pagos etc. Etc.
Para prevenir todo esto están los miembros del consejo rector y tu mismo que te podrías informar de cómo va tu cooperativa, es cierto que hay unas normas y unos estatutos que dicen como se puede hacer esto, mi experiencia en las cooperativas que he gestionado en los últimos treinta años es que los socios vieran toda la documentación previa peticion de hora.
También puede pasar que te enseñen toda la información pero no quieran enseñarte el cronograma de la cooperativa y su cast-flow, o bien que te la enseñen pero no te diga nada porque son solo números y es necesario saber como se producen y donde tienen que estar, para ello es fácil recurre a un experto que te diga como va.
Seguramente tu gestor te lo pueda explicar, casi todas las gestoras no tendrán ningún inconveniente en hacerlo y en líneas generales son bastante fiables, el problema es que en algunos casos el tema puede superar sus expectativas, entonces lo que debería decirte es que tu cooperativa esta en riesgo y lo que puede pasar con tu dinero.
Es difícil poder enumerar todos los posibles casos que se pueden dar por lo extenso que seria poner en este blog las multitud de casos que se producen pero desde aquí me brindo para que aquellos que deseéis hacer una consulta podais hacerla por correo electrónico, contestare a todos diciendo lo que pueda o indicaros a quien dirigirse.
En próximas entradas ire añadiendo aquellas consultas que me realicen y que puedan ser de interés de todos, pues a pesar de la crisis creo que el sistema cooperativo es una buena opción de acceder a una vivienda, eso si sabiendo siempre en que te metes a que te comprometes y como puedes salir.
Roberto Jimenez
Alguno preguntara ¿ Como le va a afectar la crisis a mi cooperativa si yo pago religiosamente lo que me han pedido? , es cierto que según los criterios lógicos, no tenias porque sufrir incidente alguno pero, siempre hay un pero, que tu seas de los que pagas y tus compañeros de cooperativa no lo hagan, que se produzcan bajas que dejen la cooperativa que no pueda atender sus pagos etc. Etc.
Para prevenir todo esto están los miembros del consejo rector y tu mismo que te podrías informar de cómo va tu cooperativa, es cierto que hay unas normas y unos estatutos que dicen como se puede hacer esto, mi experiencia en las cooperativas que he gestionado en los últimos treinta años es que los socios vieran toda la documentación previa peticion de hora.
También puede pasar que te enseñen toda la información pero no quieran enseñarte el cronograma de la cooperativa y su cast-flow, o bien que te la enseñen pero no te diga nada porque son solo números y es necesario saber como se producen y donde tienen que estar, para ello es fácil recurre a un experto que te diga como va.
Seguramente tu gestor te lo pueda explicar, casi todas las gestoras no tendrán ningún inconveniente en hacerlo y en líneas generales son bastante fiables, el problema es que en algunos casos el tema puede superar sus expectativas, entonces lo que debería decirte es que tu cooperativa esta en riesgo y lo que puede pasar con tu dinero.
Es difícil poder enumerar todos los posibles casos que se pueden dar por lo extenso que seria poner en este blog las multitud de casos que se producen pero desde aquí me brindo para que aquellos que deseéis hacer una consulta podais hacerla por correo electrónico, contestare a todos diciendo lo que pueda o indicaros a quien dirigirse.
En próximas entradas ire añadiendo aquellas consultas que me realicen y que puedan ser de interés de todos, pues a pesar de la crisis creo que el sistema cooperativo es una buena opción de acceder a una vivienda, eso si sabiendo siempre en que te metes a que te comprometes y como puedes salir.
Roberto Jimenez
sábado, agosto 14, 2010
Libro de cooperativas de viviendas
Existen muy pocos libros escrito sobre cooperativas de viviendas, sobre todo que no sean interesados o con aviesas intenciones, pero he encontrado un libro que desde su rigor a la hora de tratar los temas, por su sencillez y por lo fácil que lo hace, yo recomiendo su lectura y si eres cooperativista o miembro de un consejo rector o de alguna comisión de tu cooperativa, entonces que lo tengas como libro de cabecera los tres o cuatro años que va a durar tu inquietud.
El titulo del libro es " Cooperativas de viviendas" va por la segunda edición, su autora es Doña. Ana Lambea Rueda, que aparte de ser catedrática en la Universidad Complutense , ha mantenido un contacto directo desde hace muchos años con el mundo de las cooperativas de viviendas y su problematica, como ejemplo tenéis la Tesis Doctoral que defendió en el año dos mil sobre ese tema (http://dialnet.unirioja.es/servlet/tesis?codigo=14268&orden=0&info=link) que es toda una lección sobre cooperativas de viviendas.Recordaros que algunos de los temas tratados en la tesis estan vistos desde una perpectiva de legislacion en alguna casos no vigente, pero el espiritu del escrito realmente es estupendo y sirve todavia, en la mayoria de los conceptos.
Espero que la lectura de ese libro y la consulta de la tesis os ayude a esos problemas que surgen en el día a día de la cooperativa.
R. Jimenez
El titulo del libro es " Cooperativas de viviendas" va por la segunda edición, su autora es Doña. Ana Lambea Rueda, que aparte de ser catedrática en la Universidad Complutense , ha mantenido un contacto directo desde hace muchos años con el mundo de las cooperativas de viviendas y su problematica, como ejemplo tenéis la Tesis Doctoral que defendió en el año dos mil sobre ese tema (http://dialnet.unirioja.es/servlet/tesis?codigo=14268&orden=0&info=link) que es toda una lección sobre cooperativas de viviendas.Recordaros que algunos de los temas tratados en la tesis estan vistos desde una perpectiva de legislacion en alguna casos no vigente, pero el espiritu del escrito realmente es estupendo y sirve todavia, en la mayoria de los conceptos.
Espero que la lectura de ese libro y la consulta de la tesis os ayude a esos problemas que surgen en el día a día de la cooperativa.
R. Jimenez
BAJAS EN LAS COOPERATIVAS
BAJAS Y ALTAS
Sobre las bajas
Hemos podido comprobar que todo lo que eran ventajas a la hora de acceder a una cooperativa de viviendas se ha convertido en unos rosarios de inconvenientes, sobre todo para aquellos cooperativistas que por las circunstancias que sean han decidido no continuar en la cooperativa.
Llegado ese momento es cuando aparece la necesidad de utilizar los estatutos de la cooperativa y el momento de pensar como cooperativista, pero que se va, es decir su intención de seguir es, ninguna, y aparece la persona que pretende retirarse a costa de los demás cooperativistas, si fuera necesario.
Hace unos años esto casi nunca ocurría, se cubrían las bajas con relativa rapidez y eso no ocasionaba problemas, recuerdo en mi primera cooperativa que ayude a gestionar y con el profundo desconocimiento de los veinte años, que en una asamblea general se levanto un socio de los llamados picos de oro, que hablaba para escucharse y obtener alabanzas a sus intervenciones, donde hizo una exposición que proponía que se dieran de baja todos los cooperativistas, fue tan convincente su intervención y nosotros tan faltos de recursos que consiguió que se dieran de baja el 50% de las vivienda simultáneamente .
Es verdad que logro convencer a muchos pero no a todos y fuero los propios socios los que con su sabiduría su sensatez y su cordura sacaron adelante el proyecto incluso sabiendo que las bajas producían un vacio sobre todo económica que resulto difícil de cubrir pera se hizo y hoy son una promoción que goza de un merecido prestigio, mas por sus habitantes que por cualquier otra circunstancia.
Ese acto que recuerdo como una anécdota pudo tener una trascendencia que después alcance a comprender, la actitud mostrada por algunos socios pudo haber descapitalizado toda la cooperativa, esto hubiera ocasionado su quiebra técnica y por tanto la perdida de dinero por parte de todos los socios, los que querían continuar y las bajas.
Este acto se está produciendo en la actualidad pero no por capricho si no por autentica necesidad, algunos socios por perdida del trabajo o por traslado están viéndose obligados a solicitar la baja en su cooperativa lo que ocasiona que las entidades financieras cuestionen la continuidad del proyecto, lo que puede ocasionar el retraso innecesario del comienzo de obras y un largo etc.
También en estos momentos tan difíciles para todo el mundo he podido apreciar que detrás de cada potencial cooperativista existe un potencial comprador, eso también lo han notado los entidades financieras y bancos que exigen conocer al futuro cooperativista antes de su incorporación a la cooperativa con el pretexto de calificar su capacidad de pago, cosa que sería muy buena si esa entidad que los ha clasificado garantizara la financiación de esa vivienda, pero no es así y se está utilizando como fórmula para obtener la venta de sus carteras de activos, mediante la financiación del 116 % del precio de la vivienda es decir incluido el IVA de la vivienda.
Eso hace que algunas cooperativas y sus gestores al frente se hayan convertido sin saberlo en la mejor fuerza de venta de las propias entidades financieras.
No sería malo si con eso se lograr obtener un acceso a la vivienda por parte de una parte importante de los adquirientes de vivienda.
Por eso desde aquí reivindico la necesidad de constituir una cooperativa de compradores de vivienda que desde esa cooperativa se ayude a comprar la vivienda en las mejores condiciones y con el mejor precio posible.
Sobre las bajas
Hemos podido comprobar que todo lo que eran ventajas a la hora de acceder a una cooperativa de viviendas se ha convertido en unos rosarios de inconvenientes, sobre todo para aquellos cooperativistas que por las circunstancias que sean han decidido no continuar en la cooperativa.
Llegado ese momento es cuando aparece la necesidad de utilizar los estatutos de la cooperativa y el momento de pensar como cooperativista, pero que se va, es decir su intención de seguir es, ninguna, y aparece la persona que pretende retirarse a costa de los demás cooperativistas, si fuera necesario.
Hace unos años esto casi nunca ocurría, se cubrían las bajas con relativa rapidez y eso no ocasionaba problemas, recuerdo en mi primera cooperativa que ayude a gestionar y con el profundo desconocimiento de los veinte años, que en una asamblea general se levanto un socio de los llamados picos de oro, que hablaba para escucharse y obtener alabanzas a sus intervenciones, donde hizo una exposición que proponía que se dieran de baja todos los cooperativistas, fue tan convincente su intervención y nosotros tan faltos de recursos que consiguió que se dieran de baja el 50% de las vivienda simultáneamente .
Es verdad que logro convencer a muchos pero no a todos y fuero los propios socios los que con su sabiduría su sensatez y su cordura sacaron adelante el proyecto incluso sabiendo que las bajas producían un vacio sobre todo económica que resulto difícil de cubrir pera se hizo y hoy son una promoción que goza de un merecido prestigio, mas por sus habitantes que por cualquier otra circunstancia.
Ese acto que recuerdo como una anécdota pudo tener una trascendencia que después alcance a comprender, la actitud mostrada por algunos socios pudo haber descapitalizado toda la cooperativa, esto hubiera ocasionado su quiebra técnica y por tanto la perdida de dinero por parte de todos los socios, los que querían continuar y las bajas.
Este acto se está produciendo en la actualidad pero no por capricho si no por autentica necesidad, algunos socios por perdida del trabajo o por traslado están viéndose obligados a solicitar la baja en su cooperativa lo que ocasiona que las entidades financieras cuestionen la continuidad del proyecto, lo que puede ocasionar el retraso innecesario del comienzo de obras y un largo etc.
También en estos momentos tan difíciles para todo el mundo he podido apreciar que detrás de cada potencial cooperativista existe un potencial comprador, eso también lo han notado los entidades financieras y bancos que exigen conocer al futuro cooperativista antes de su incorporación a la cooperativa con el pretexto de calificar su capacidad de pago, cosa que sería muy buena si esa entidad que los ha clasificado garantizara la financiación de esa vivienda, pero no es así y se está utilizando como fórmula para obtener la venta de sus carteras de activos, mediante la financiación del 116 % del precio de la vivienda es decir incluido el IVA de la vivienda.
Eso hace que algunas cooperativas y sus gestores al frente se hayan convertido sin saberlo en la mejor fuerza de venta de las propias entidades financieras.
No sería malo si con eso se lograr obtener un acceso a la vivienda por parte de una parte importante de los adquirientes de vivienda.
Por eso desde aquí reivindico la necesidad de constituir una cooperativa de compradores de vivienda que desde esa cooperativa se ayude a comprar la vivienda en las mejores condiciones y con el mejor precio posible.
miércoles, agosto 11, 2010
MIRAR ANTES DE ENTRAR
El estar metido en una cooperativa de viviendas, no es una opción permanente y vitalicia, suele durar entre dos y tres años aproximadamente.
Cuando has entrado en tu cooperativa lo has hecho de manera voluntaria y supongo que conociendo cual es la situación de tu cooperativa, así mismo abras elegido cual va a ser tu participación en esa sociedad.
Existen algunas personas que solo entran en una cooperativa con la intención de acceder a una vivienda de menor costo que las que existen en el mercado inmobiliario creyendo que su elección es la mas adecuada.
Esa opción era valida hace unos años, y no siempre, en la actualidad y con la situación económica que vivimos, es necesario que antes de incorporarte a una cooperativa, además de informarte de todos los datos que te recomiendan en mil sitios en la web, seria muy conveniente que te interesaras por el plan de viabilidad de esa cooperativa, eso es tan sencillo como que te lo faciliten los promotores de la cooperativa que suele ser una empresa de gestión.
Lógicamente si esta bien hecho contemplara toda la hoja de ruta de tu futura cooperativa, contemplará como se accede al suelo, quien va ser el arquitecto o si el proyecto se va a hacer por concurso de ideas, como se piensa financiar el proyecto de edificación, que entidad va a dar el préstamo, si esta ultima parte esta acordada o existe riesgo de que no lo den etc etc.
Bien con todos esos datos y alguno mas que no detallo por ser muy largo, debes de ver si realmente se adapta a tu opción de lo que realmente quieres, ten en cuenta de que esa la formación es la que tu necesitas para tomar una decisión que seguro va a ser sino la más importante económicamente de tu vida, su una de las mas importantes.
Si ya te has enterado de todos esos aspectos ahora tienes que conocer a que te obligas tú y si estas en condiciones de cumplir, esto de participar en una sociedad cooperativa no es tan sencillo como ir y comprar algo hecho, tienes derechos y obligaciones.
Debes de pensar que estas tomando una decisión como es la de ser empresario y que eso debe de contemplar todas las opciones que existen, pues si algo sale mal tu serás el que pierda el dinero que has puesto y si sale bien serás el que ha ahorrados miles de euros, pero ojo tanto lo una como lo otro es una cooperativa de viviendas no es gratis, en lo económico si pero debes estar dispuesto a emplear tiempo.
Roberto Jimenez
Cuando has entrado en tu cooperativa lo has hecho de manera voluntaria y supongo que conociendo cual es la situación de tu cooperativa, así mismo abras elegido cual va a ser tu participación en esa sociedad.
Existen algunas personas que solo entran en una cooperativa con la intención de acceder a una vivienda de menor costo que las que existen en el mercado inmobiliario creyendo que su elección es la mas adecuada.
Esa opción era valida hace unos años, y no siempre, en la actualidad y con la situación económica que vivimos, es necesario que antes de incorporarte a una cooperativa, además de informarte de todos los datos que te recomiendan en mil sitios en la web, seria muy conveniente que te interesaras por el plan de viabilidad de esa cooperativa, eso es tan sencillo como que te lo faciliten los promotores de la cooperativa que suele ser una empresa de gestión.
Lógicamente si esta bien hecho contemplara toda la hoja de ruta de tu futura cooperativa, contemplará como se accede al suelo, quien va ser el arquitecto o si el proyecto se va a hacer por concurso de ideas, como se piensa financiar el proyecto de edificación, que entidad va a dar el préstamo, si esta ultima parte esta acordada o existe riesgo de que no lo den etc etc.
Bien con todos esos datos y alguno mas que no detallo por ser muy largo, debes de ver si realmente se adapta a tu opción de lo que realmente quieres, ten en cuenta de que esa la formación es la que tu necesitas para tomar una decisión que seguro va a ser sino la más importante económicamente de tu vida, su una de las mas importantes.
Si ya te has enterado de todos esos aspectos ahora tienes que conocer a que te obligas tú y si estas en condiciones de cumplir, esto de participar en una sociedad cooperativa no es tan sencillo como ir y comprar algo hecho, tienes derechos y obligaciones.
Debes de pensar que estas tomando una decisión como es la de ser empresario y que eso debe de contemplar todas las opciones que existen, pues si algo sale mal tu serás el que pierda el dinero que has puesto y si sale bien serás el que ha ahorrados miles de euros, pero ojo tanto lo una como lo otro es una cooperativa de viviendas no es gratis, en lo económico si pero debes estar dispuesto a emplear tiempo.
Roberto Jimenez
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