LA VIVIENDA NUEVA A PRECIO DE COSTO PUEDE HABER TOCADO FONDO

Hemos pasado de una situación de gestionar la abundancia a una situación de gestionar la escasez, de una forma radical y traumática en algunos casos, esto en algunos casos ayuda a la economía, dicen los expertos, y además nos deberemos ir acostumbrando a que esto sea de esta forma y mas pensando en el futuro, que no aparece muy claro.
Leía hoy en los boletines económicos que en EEUU han caído las ventas de vivienda nueva, y consecuentemente el precio de las mismas, el motivo es que a pesar de que los tipos de interés estén bajo y que la banca americana haya inundado de liquidez el mercado, los americanos de a pie no quieren pedir créditos para nada, y las empresas han renunciado al crecimiento si tiene que ser a base de crédito.
Esto mismo es lo que está ocurriendo en España en la actualidad con la diferencia de que aquí los bancos no han inyectado liquidez y la poca que han inyectado es para facilitar créditos a aquellos que no los necesitan. En algunos casos en darse créditos a empresas formadas por ellos mismos a fin de que se hagan cargo de los pisos que ha sido fallidos con el fin de no tener que meterlos en fallidos en sus cuentas de resultados. Ya sabes lo que es un banco, un ente que te deja paraguas cuando no llueve.
En España está ocurriendo lo mismo que en EEUU pero más despacio, el precio de la vivienda en España está formado por la suma de varios precios parciales que dan un resultado final, precio del suelo, precio de los proyectos, precios de las licencias, precios de la construcción y por ultimo precios del dinero y los impuestos.
Bien pues si los costos del suelo no bajan, si los precios de los proyectos están definidos por los colegios profesionales, el precio de las licencias tampoco bajan, tampoco lo hace el precio de la construcción pues dicen los constructores que están al límite, los bancos no bajan el coste de la financiación o simplemente no la dan porque no les resulta rentable o supone mucho riesgo y por supuesto el estado y ayuntamientos tampoco bajan el precio. ¿Donde se puede recortar para que bajen los precios?
El suelo debía de regalarlo el estado pero solo a efectos de derechos de edificabilidad, pero no olvidemos que esto es una fuente de financiación del estado y de los ayuntamientos a la que no pueden renunciar, estamos viendo lo que ocurre en los concursos de suelo que han estado haciendo subastas continuamente, excepto en las viviendas de protección oficial que salían al precio que marcaba el índice del ministerio o de la comunidad autónoma correspondiente. ¿Ahora que van a desaparecer las viviendas de protección oficial que va a suponer? Ojo yo digo que van a desaparecer las VPO tal y como las conocemos actualmente, van a quedar las viviendas de protección pública para aquello cuyo ingresos sean menores a 21.000 € anuales. Personas que quizá no estén pensando en comprar una vivienda, sobre todo porque ingresan esa cantidad ahora pero el compromiso que adquieren para pagarlo es de veinticinco años.
El margen que se podía recortar es el de los promotores, pero dudo yo que existan promotores que se conformen con un margen de beneficio y con el riesgo que supone una operación de largo plazo con la incertidumbre del mercado actual, que sea inferior al diez por ciento.
Pensando en esto se han lanzado todos los promotores a hacer cooperativas de viviendas, en muchos casos sin conocer el funcionamiento de estas sociedades. Pensando que él lo mismo que hacer una promoción pero sin riesgo, si saber que quien tiene la última decisión es el cooperativista porque para eso asume el riesgo y la iniciativa.
Entonces si analizamos que se pueda hacer una cooperativa sobre suelo regalado o casi, rebajando los costos de los todos los actores a márgenes que son razonables y si además logramos que se otorgue la financiación y que existan personas que decidan incorporarse a un proyecto financiero para toda su vida estaremos haciendo piso a precios que van a estar fuera de marcado de la vivienda protegida.
Con esto no pretendo decir que la inmensa mayoría no intente comprar una vivienda según su criterio y buen conocimiento, solo digo que los precios a que se adquiera ese bien de primerísima necesidad, en el caso de que se haga en régimen de cooperativa, será siempre a precio de costo y es verdad que los precios de costo pueden variar en el mercado según la demanda, puedo pensar que la opción actual es buena, lo que no impide no obstante que desde fuera existan genta que tenga el criterio de que se puede comprar más barato que en cooperativa y que solo hay que esperar, estoy de acuerdo en que pueden aparecer estas opciones o no pero además esas opciones tienen la ventaja de que son viviendas ya construidas que podemos ver y ocupar inmediatamente, si deciden aprobarnos el cien por cien de la financiación , si el caso de que sea una entidad la que nos lo haya ofertado.
Entonces parece sencillo pues, si el comprar de manera conjunta abarata la compra, hagamos una cooperativa de compradores de ofertas inmobiliarias, no podría ser una cooperativa de viviendas probablemente pero sería una cooperativa la que hiciera la primera trasmisión sujeta a IVA y posteriormente la adquirirían los socios mediante el pago de trasmisiones patrimoniales que es una opción fiscal más barata.

Roberto Jiménez

¿ES NECESARIO METERSE EN UNA COOPERATIVA PARA TENER PISO?

El domingo decidí hacer un extra y junto con mi familia decidimos ir a comer a un restaurante.
La casualidad hizo que en la mesa de al lado un pareja en compañía de los padres de ella comenzaran una conversación que por el tono no quedaba mas remedio que oírla, además el tema me interesaba, y aunque no suelo ser indiscreto con las conversaciones ajenas en este caso tendría que haberla escuchado por, repito, el volumen en que hablaban.
Eran una pareja que habían decidido darse de baja en una cooperativa a la que pertenecían, y todo su interés era demostrar a los padres de ella, el acierto en la decisión que habían tomado.
Reconozco que durante las dos horas de esa comida pude hacer un máster del sentimiento de unos cooperativistas ante una decisión, teóricamente meditada y por lo que pude deducir, por unos cooperativistas que se habían metido en una cooperativa sin saber muy bien donde entraban.
El mundo de las cooperativa de vivienda se ha convertido en una formula mas de hacer negocio inmobiliario en la mayoría de los casos, yo pediría a los interesados en acceder a una vivienda que antes de meterse en un negocio como este se informaran y se interesaran en cómo funciona.
Las grandes inmobiliarias han copado un segmento del mercado del mercado haciendo o queriendo hacer cooperativas, en muchos casos solo tiene el enunciado, mediante la fórmula de intentar hacer una promoción de viviendas sobre un suelo que ya tienen y que de no hacer una cooperativa tendrían problemas para sacarlo.
Algunas cooperativa funcionan como deben de funcionar, ellas deciden como hacer las cosas, eligen a sus legítimos representantes después deciden como se van a hacer las cosas y como van a ser sus viviendas.
Si el tema de la cooperativa no está claro, me refiero que realmente sepamos que vamos a entrar en una cooperativa que con nuestras decisiones vamos a ayudar a terminarla al mejor precio y condiciones, creo que no vale la pena meterse en eso. Existen en la actualidad formulas para lograr ser propietario de tu vivienda, a lo mejor un poco más cara, pero sin tener que tomar decisiones.
Debemos de tener en cuenta que el mundo en que nos vamos a meter, es complicado tiene facetas financieras, urbanísticas, contables, fiscales, técnicas que por su complejidad no aconsejaría a nadie que acometiera sin tener un buen asesoramiento. Para desarrollar esta función están las gestoras que en definitiva te van a permitir hacer el seguimiento de tu cooperativa simplemente con controlar lo que hace y por supuesto contando siempre con que es una empresa de confianza o un gestor con probada experiencia y garantizada su buena voluntad mediante el control exhaustivo de su actividad.
A pesar de todas las dificultades que aparecen en el horizonte, soy un firme defensor del sistema de cooperativas de viviendas, no en la forma que las conocemos actualmente pero si en el fondo. Entiendo que asumir el riesgo de hacer un negocio propio y montar tu propia empresa encima con otros socios, es algo muy serio y es eso lo que haces cuando te incorporas a una cooperativa de viviendas. Debe de tener una retribución en forma de ahorro o de ventajas frente a la promoción tradicional que de otra forma no compensa.
Aunque lo difícil es reunirte con ciudadanos que estén en esa misma situación que tu y que tengan las mismas o parecidas necesidades y que además quieran hacer ese viaje contigo con lo que supone de aventura, pero ojo que en esto nos jugamos algo muy importante que es la compra mas importante en cuantía que seguramente vayamos a hacer a lo largo de nuestra vida y con compromisos de pago a lo largo de veinte años o más.
Por ello me sorprendo cuando leo en los foros al uso la opinión de cooperativistas, que dicen que les han engañado que si no se cumplen los plazos, que si va salir más caro de lo que tenían previsto que si la constructora no cumple etc. Etc. es muy importante el saber donde nos estamos metiendo, conocer a los que van a ser nuestros vecino a lo largo de x años que tipo de gente es si luego cuando todos tengamos hijos van a poder convivir, por ello mi sorpresa de la cantidad de foros que ponen a su futura promoción a caldo, cuando son ellos mismos los que han autorizado todo eso.
Después de todo esto me declaro acérrimo defensor del sistema cooperativo y estoy trabajando ya en formulas que permitan corregir los máximos problemas posibles, pero sin caer en la utopía de lo que no se puede realizar.
Roberto Jiménez