Hemos pasado de una situación de gestionar la abundancia a una situación de gestionar la escasez, de una forma radical y traumática en algunos casos, esto en algunos casos ayuda a la economía, dicen los expertos, y además nos deberemos ir acostumbrando a que esto sea de esta forma y mas pensando en el futuro, que no aparece muy claro.
Leía hoy en los boletines económicos que en EEUU han caído las ventas de vivienda nueva, y consecuentemente el precio de las mismas, el motivo es que a pesar de que los tipos de interés estén bajo y que la banca americana haya inundado de liquidez el mercado, los americanos de a pie no quieren pedir créditos para nada, y las empresas han renunciado al crecimiento si tiene que ser a base de crédito.
Esto mismo es lo que está ocurriendo en España en la actualidad con la diferencia de que aquí los bancos no han inyectado liquidez y la poca que han inyectado es para facilitar créditos a aquellos que no los necesitan. En algunos casos en darse créditos a empresas formadas por ellos mismos a fin de que se hagan cargo de los pisos que ha sido fallidos con el fin de no tener que meterlos en fallidos en sus cuentas de resultados. Ya sabes lo que es un banco, un ente que te deja paraguas cuando no llueve.
En España está ocurriendo lo mismo que en EEUU pero más despacio, el precio de la vivienda en España está formado por la suma de varios precios parciales que dan un resultado final, precio del suelo, precio de los proyectos, precios de las licencias, precios de la construcción y por ultimo precios del dinero y los impuestos.
Bien pues si los costos del suelo no bajan, si los precios de los proyectos están definidos por los colegios profesionales, el precio de las licencias tampoco bajan, tampoco lo hace el precio de la construcción pues dicen los constructores que están al límite, los bancos no bajan el coste de la financiación o simplemente no la dan porque no les resulta rentable o supone mucho riesgo y por supuesto el estado y ayuntamientos tampoco bajan el precio. ¿Donde se puede recortar para que bajen los precios?
El suelo debía de regalarlo el estado pero solo a efectos de derechos de edificabilidad, pero no olvidemos que esto es una fuente de financiación del estado y de los ayuntamientos a la que no pueden renunciar, estamos viendo lo que ocurre en los concursos de suelo que han estado haciendo subastas continuamente, excepto en las viviendas de protección oficial que salían al precio que marcaba el índice del ministerio o de la comunidad autónoma correspondiente. ¿Ahora que van a desaparecer las viviendas de protección oficial que va a suponer? Ojo yo digo que van a desaparecer las VPO tal y como las conocemos actualmente, van a quedar las viviendas de protección pública para aquello cuyo ingresos sean menores a 21.000 € anuales. Personas que quizá no estén pensando en comprar una vivienda, sobre todo porque ingresan esa cantidad ahora pero el compromiso que adquieren para pagarlo es de veinticinco años.
El margen que se podía recortar es el de los promotores, pero dudo yo que existan promotores que se conformen con un margen de beneficio y con el riesgo que supone una operación de largo plazo con la incertidumbre del mercado actual, que sea inferior al diez por ciento.
Pensando en esto se han lanzado todos los promotores a hacer cooperativas de viviendas, en muchos casos sin conocer el funcionamiento de estas sociedades. Pensando que él lo mismo que hacer una promoción pero sin riesgo, si saber que quien tiene la última decisión es el cooperativista porque para eso asume el riesgo y la iniciativa.
Entonces si analizamos que se pueda hacer una cooperativa sobre suelo regalado o casi, rebajando los costos de los todos los actores a márgenes que son razonables y si además logramos que se otorgue la financiación y que existan personas que decidan incorporarse a un proyecto financiero para toda su vida estaremos haciendo piso a precios que van a estar fuera de marcado de la vivienda protegida.
Con esto no pretendo decir que la inmensa mayoría no intente comprar una vivienda según su criterio y buen conocimiento, solo digo que los precios a que se adquiera ese bien de primerísima necesidad, en el caso de que se haga en régimen de cooperativa, será siempre a precio de costo y es verdad que los precios de costo pueden variar en el mercado según la demanda, puedo pensar que la opción actual es buena, lo que no impide no obstante que desde fuera existan genta que tenga el criterio de que se puede comprar más barato que en cooperativa y que solo hay que esperar, estoy de acuerdo en que pueden aparecer estas opciones o no pero además esas opciones tienen la ventaja de que son viviendas ya construidas que podemos ver y ocupar inmediatamente, si deciden aprobarnos el cien por cien de la financiación , si el caso de que sea una entidad la que nos lo haya ofertado.
Entonces parece sencillo pues, si el comprar de manera conjunta abarata la compra, hagamos una cooperativa de compradores de ofertas inmobiliarias, no podría ser una cooperativa de viviendas probablemente pero sería una cooperativa la que hiciera la primera trasmisión sujeta a IVA y posteriormente la adquirirían los socios mediante el pago de trasmisiones patrimoniales que es una opción fiscal más barata.
Roberto Jiménez
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